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近年來，作為老城區的越秀舊樓加裝電梯數量增長勢頭迅猛。轄區自2009年至今共加裝電梯730臺，數量位于全市各區首位。而據統計僅越秀區屬于重點加裝電梯的7-9層樓梯就有4516棟，加裝電梯任務仍然艱巨。
事實上，不只是越秀區，廣州各區的舊樓加裝電梯數量雖然都在急劇增長，但同時仍然面臨很多難題。2016年8月，《廣州市既有住宅增設電梯辦法》出臺。據廣州市國土資源和規劃委員會公布的數據，截至2017年12月，廣州舊樓加裝電梯的申請數量大概有3000宗，居全國首位。截至今年4月，廣州目前累計審批老舊住宅加裝電梯許可達4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43萬余人。然而，該數據相對廣州市符合加裝電梯條件的4萬棟樓宇僅是一個小數目，加裝電梯“征程”漫長。這意味著，廣州數百萬人都在等著加裝電梯。然而，實際加裝過程中，卻面臨街坊意見難統一、加裝程序太復雜、技術問題不理解等各種難題。為此，越秀區電梯辦制作了加裝電梯30問，通過視頻詳細教街坊裝電梯。“申請加裝電梯規劃許可需要什么材料？”取得“雙三分之二”業主的同意？……街坊遇到的問題，都能找到答案。
此外，為裝電梯后續管理難題，打通既有住宅加裝電梯工作的最后一環，近日，越秀區在全市率先推出“電梯托管管家”服務。“推出‘電梯托管管家’服務后，舊樓加裝電梯將實現‘有物管找物管，無物管找托管’，為市民增加一條可選的管理電梯渠道。”越秀區市場監管局總工程師陳英海表示，“電梯托管管家”將為舊樓加裝電梯的居民解決電梯日常管理不到位、人員投入不足等問題，從而領先于全市實現舊樓加裝電梯“從建設、安裝到后續管理”全流程服務。根據廣州市特種設備行業協會官網顯示的指導價格，電梯托管費用初定不低于650元/月·臺，費用包含電梯使用管理、日常維護保養和電梯責任保險費用。
01問：舊樓加裝電梯的相關政策文件有哪些？
答：目前廣州市舊樓加裝電梯主要依據的規范性文件有：《廣州市既有住宅增設電梯辦法》（穗府辦規〔2016〕11號）和《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》（穗國土規劃規字〔2016〕1號）。
02問：申請舊樓加裝電梯規劃許可的提出方式是什么？
答：1、可以由業主或者業主代表提出申請，也可以由業主委員會提出申請。申請的業主人數超過5人的，應當推選不超過5名業主作為代表。2、業主可以委托原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業、增設電梯咨詢服務機構等提出申請。3、加裝電梯的住宅屬于房改房的，業主可以委托原房改售房單位提出申請；原房改售房單位已經關閉、破產、撤銷，其住房維修基金已轉規其上級主管部門管理的，也可以委托上級主管部門申請辦理。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第九條）
03問：申請加裝電梯規劃許可需要什么材料？
答：1、申請書及立案申請表。2、申請人身份證明文件。3、具有相應資質的建筑設計單位出具的建筑設計方案圖紙一式兩份。4、建筑設計單位出具的結構安全說明和滿足消防設計規范說明。5、“雙三分之二”的業主同意增設電梯的書面文件及其同意所送審的建筑設計方案的書面意見及其不動產權屬證書或者登記證明復印件。6、申請人與相關業主進行協商的書面材料。7、其他法定資料。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十二條）
04問：什么叫做取得“雙三分之二”業主的同意？
答：加裝電梯的意向和建筑設計方案應當經本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條）
05問：應以什么形式表示已取得“雙三分之二”業主的同意？
答：應提交“雙三分之二”業主同意加裝電梯的書面文件及其同意所送審的建筑設計方案的書面意見，并附有同意加裝電梯業主的身份證復印件和不動產權屬證書或者登記證明復印件。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十二條第（五）款）
06問：某戶業主去世，其配偶或子女同意加裝電梯，這種情況下應該怎么辦？
答：一是配偶或子女通過合法繼承取得全部的房屋產權并辦理產權過戶手續；二是辦理繼承公證，并取得該產權所有合法繼承人的書面同意意見，如涉及外籍人士，則遞交其有效護照和簽證，或者其他能代替護照和簽證的身份證明文件。
07問：一個產權證夫妻兩人共有，計算“雙三分之二”人數算1人還是算2人？
答：算1人。根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條第二款，面積和業主人數的計算方式按照最高人民法院的有關司法解釋和相關規定執行。根據最高人民法院的司法解釋：“業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。”
08問：同一單元梯間內，某（或多人）相同業主擁有2套房產，“雙三分之二”人數算1人還是算2人？
答：算1人。根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條第二款，面積和業主人數計算方式按照最高人民法院的有關司法解釋和有關規定執行。根據最高人民法院的司法解釋：“同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。”
09問：某一棟大樓共有東、中、西3個單元梯間，現三分之二計算基數是按照整棟樓來算還是按照本單元梯間來算？
答：按照單元梯間計算。根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條第三款：“分單元增設電梯不影響本棟其他單元房屋結構安全的，本條第一款所指總面積和總人數按照增設電梯單元的房屋獨立計算。”即三分之二的計算基數按增設電梯單元梯間來計算。
10問：某業主提交了身份證復印件及在同意簽名表上簽名表示同意增設電梯，但由于個人種種原因未提供房地產權證的復印件，能算入三分之二里嗎？
答：不能。根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十二條第五款的要求，業主需同時提交不動產權屬證書或者登記證明復印件。
11問：由于審批部門認為方案需要修改完善，受委托的業主代表修改了方案后，還需要重新簽名確認嗎？
答：需要。根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十二條第五款的要求，業主需提交同意增設電梯的書面文件及其同意所送審的建筑方案的書面意見，故更改了方案后要重新征求新方案的意見。
12問：為什么要進行批前公示？有什么要求？
答：批前公示的目的是全面征詢加裝電梯利害關系人的意見。要求將方案在加裝電梯所在樓宇以及受嚴重遮擋的相鄰樓宇內公示，不少于20天。在此期間利害關系人可以提出反饋意見。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十三條）
13問：公示的內容是什么？
答：包括“雙三分之二”的業主同意增設電梯的書面文件及其同意所送審的建筑設計方案的書面意見、擬擴建電梯間及連廊工程四至位置總平面示意圖、意見反饋方式及查詢網址等。（參見《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十三條）
14問：批前公示期間如果有人提出反對意見，申請方業主應該怎么做？如果自行協商存在困難怎么辦？
答：公示期間如有反對意見且反對意見有效，如方案對反饋業主的房屋存在嚴重遮擋或占用反饋業主房屋的專有部分的等，方案就需進行修改并重新完成業主協商的整套流程。業主經過協商仍無法達成一致意見的，可以請求居委會等第三方組織協商或者調解。
15問：不屬于嚴重遮擋的隔壁棟樓提出反對，雙方協商不了，怎么辦？
答：不屬于嚴重遮擋情形的，根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十二條，協商能否達成一致不是規劃審批的前置條件，但需提供與相關業主進行協商的書面材料，書面材料應由居委會等第三方進行現場見證或者公證，并出具見證意見。
在協調過程中，建議申請方與反對方進行友好的溝通，盡量達成一致意見，調解困難的，可以請求屬地街道、居委會等第三方組織進行調解，仍然調解不成的，依法通過民事訴訟途徑解決，避免過激的行為。
16問：如增設電梯位置超出了自身的用地權屬紅線，方案能否獲批？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十條，用地超出權屬范圍的，應當要求增設電梯申請人取得相關土地使用權人的書面同意意見。
17問：增設電梯方案位于現有城市市政道路上，這種方案可行嗎？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2點的基本規定，增設電梯不得侵占現有城市道路空間，不得影響城市規劃的實施。
18問：什么情況下的方案稱為占用專有部分？
答：加建電梯通常有兩種平面模式：通過陽臺平層入戶模式和通過樓梯間半層入戶模式。如圖1所示，加建電梯的連廊碰到了所有住戶的陽臺或專有外墻，所以需要征得全部業主的同意。如圖2所示，加建部分的電梯井連接樓梯間平臺，加建部分涉及業主共有部分，不涉及專有部分。
19問：占用業主專有部分怎么辦？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條，增設電梯占用業主專有部分的，應當取得占用專有部分業主同意。
20問：什么情況算嚴重遮擋影響？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2.1條，增設電梯方案的梯井（或連廊）與本交通單元內住宅或相鄰住宅主要使用房間（臥室或起居室）窗戶的正投影凈距小于6米，可視為嚴重遮擋。另外，如涉及業主自行改變房屋內部平面布局的，以房屋報建（驗收）圖或產權證附圖上內部平面布局為準。
（貼心小提示：若對嚴重遮擋情形把握不準的，可先委托設計單位到現場進行查看）
21問：嚴重遮擋怎么辦？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十五條，應當取得受影響業主的書面同意意見，或者修改建筑設計方案避免出現嚴重遮擋情形。
22問：某棟樓一梯兩戶戶型，分為01、02兩個房號，現電梯方案從01房陽臺入戶，僅01房使用該電梯。此類情況三分之二的計算基數是本單元樓梯包括01及02房還是僅需取得01房同意？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第五條第三款：“分單元增設電梯不影響本棟其他單元房屋結構安全的，本條第一款所指總面積和總人數按照增設電梯單元的房屋獨立計算。”三分之二的計算基數為本單元樓梯，即包括01房和02房。同時，01房的所有業主由于占用了其專有部分，還需要所有01房的業主同意。
23問：某大樓首、二層為車庫及辦公用房，需在3樓平臺處加建電梯，電梯井只能設置在3樓平臺位置，基坑不能從首層下挖。這種情況下能不能申報電梯？
答：建議業主請電梯企業、有資質的設計單位現場勘查，出具設計方案。由設計單位評估設計方案是否符合結構安全、消防安全，如設計方案切實可行，滿足各項國家標準、規范，對本大樓及周邊房屋安全不造成影響，可以備齊資料向規劃部門申報。
24問：加建的電梯井大小應該設置多大？不能超過哪個范圍？連廊的尺寸應該多大？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2.2條，電梯井占地尺寸不能超過2.5米*2.5米，可以小于這個數據，但是不能超過。連廊的凈寬不得大于1.2米或者與電梯井等寬。連廊的長度不能過長，應當結合實際情況來設計方案。原則上以滿足基本交通需求為準，不得以增設電梯為名增加不必要的建筑面積。
25問：加建的電梯井做實體電梯（混凝土）或者通透式電梯（鋼結構）有無特殊規定？通透式電梯由于梯井的通透性是否不算嚴重遮擋？
答：業主自主根據需要選擇電梯材質的種類，但如位于建筑自身內天井的增設電梯，為盡量減少，盡量設置為通透式電梯。根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2.1條，通透式電梯和實體電梯在適用嚴重遮擋的判斷標準一致，且都需要征得被嚴重遮擋業主的書面同意意見。
26問：電梯井如果占用住宅樓外側原有通道，剩余通道寬度有什么要求？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2.2條的要求，應確保剩余的通道寬度僅供人行和非機動車通行不小于1.5米，供機動車通行不小于4米。
27問：為滿足機動車通行需求，做4米長的連廊可以嗎？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》第2.2條的要求，原則上以滿足基本交通需求為準，不得以增設電梯為名增加不必要的建筑面積。在有更優方案的前提下，不建議做4米長的連廊。如圖所示，第一個方案連廊過長，增加不必要的建筑面積，且對城市景觀造成影響，不推薦。建議采用第二個方案或第三個方案。第二個方案采用改造原有通道的方案滿足4米消防通道的需求，第三個方案通過縮小電梯井尺寸的方式滿足剩余通道寬度的要求。
28問：設計方案涉及規劃道路、消防安全等內容，該怎么辦？
答：根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第十六條的相關要求，對涉及住房城鄉建設、公安消防、質量監督等部門職責的事項，國土規劃行政管理部門將征求相關部門的意見。
29問：設計方案涉及文物保護，該怎么辦？
答：1、若加裝電梯設計方案位于文物保護單位的建設控制地帶內，根據《中華人民共和國文物保護法》第十八條規定，業主應當先取得相應級別文物行政主管部門的同意。
2、若加裝電梯設計方案位于文物保護單位的保護范圍內，根據《中華人民共和國文物保護法》第十七條的相關規定，業主應當先取得相關文物行政主管部門的同意后，報有關人民政府批準。例如位于在國家級文物南越國宮署遺址保護范圍內的住宅樓需要加裝電梯，業主需就設計方案（也在該文物保護范圍內的）取得國家文物局的同意后，報省人民政府批準。
30問：設計方案涉及地鐵保護，該怎么辦？
答：若加裝電梯設計方案位于地鐵軌道交通控制保護區范圍內，根據《廣州市城市軌道交通管理條例》第十三條以及廣州市軌道交通控制保護區外部送審項目建筑方案類個案辦事指南的有關要求，業主應當先取得廣州地鐵集團有限公司的意見。
本文標簽：舊樓加裝電梯
