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美國房地產危機過去將近10年，在我國房地產市場調控進入深水區的今天，我們有必要再次觀察美國、日本等房地產泡沫危機的起因、過程以及爆發，反思政府、金融機構及所有市場參與主體的行為，探討我國房地產發生危機的可能性以及預防危機的辦法。
從行為經濟學的視角來看，房地產泡沫產生于非理性的預期。房地產非理性的預期主要包括以下幾個方面：
一是相信房價永遠上漲。無論購房者和投資者，對房子的追逐最核心的想法就是相信房價永遠上漲。比如由于日本地狹民稠，當時土地成為神話，沒有人相信土地價格會下跌。
二是過分高估自己能力。明明負債能力已經超越購房者承受范圍時，但在購房的時刻，因為預想到房屋的升值，總認為自己能夠承受債務。比如美國當時窮困潦倒的人以極低的首付背負巨額的債務去購買房子，明顯超出其能力。
三是存在僥幸的心理。雖然一些人了解房價不可能永遠上漲，但存有僥幸的心理，認為房價都漲了這么多年，不會因為自己購買了就下跌，自己的投資行為不會有風險。
四是擔心以后買不起。因為其擔心房價的上漲超出收入增加，不少人會有現在不買，以后更買不起的想法，這也是非理性預期的典型特征。
在買房投資這件事上，不到最后失敗，很少人會承認自己的想法是非理性的，總能找到多種支持的理由，這也正是非理性預期難以被識別之處。那么，非理性預期為什么會產生？
第一，政策刺激是預期產生的導火索。從60年代開始，美國政府出臺了很多的政策來刺激購房：美國政府倡導“居者有其屋”，鼓勵私人擁有住房，地方政府也將住房自有率的提升作為重要的目標。政府向購房者提供補貼，還向貸款銀行發行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。肯尼迪、約翰遜兩任總統開啟了“偉大的社會”計劃，再后來又出臺了《社區再投資法》，強調金融機構要向窮人放款以支持其購房。二戰后，日本鼓勵居民購房，為此在1950年、1951年、1955年分別制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》，確立了針對低、中、高收入群體公營住宅、公團住宅、私營住宅的三級體系，全面鼓勵房屋的交易。購房成為居民的共識，房價上漲的預期進一步強烈。
第二，金融寬松是預期膨脹的燃料。光政策鼓勵還不夠，有錢了才能形成真正的購買力，而此時金融的支撐正好催生了預期的膨脹。首先，貨幣超發提高了價格上漲預期，尤其是資產品價格上漲的預期更強烈。其次，貸款更容易使消費者高估購買能力，金融機構向“三無”人員（即低收入、無工作、信用差）貸款，讓這些居民以為自己的購買力在提高。第三，次級抵押貸款機構將部分貸款打包成住房抵押資產證券化產品MBS，再細化分割成CDO等金融衍生品，再分售給其他投資機構，泡沫金融創新鏈條間膨脹，不容易被投資者發現。日本泡沫來自于企業的加杠桿，在地價快速上漲的條件下，銀行低估了房地產抵押貸款的風險，反而加大對企業的房地產貸款的力度。
第三，供應短缺是預期產生的催化劑。當人們產生巨大的購房需求時，如果供給彈性較大，房價預期也得不到加強。日本本身國土面積狹小，因此土地被認為是最稀缺的資產，大量的企業大規模的囤積土地，使房地產供給嚴重短缺。1985年到1991年，日本企業購買了47.3萬億日元的土地，企業購買土地占比由1984年的10%暴漲到1985年的46%，后來一度達到70%。這些企業拿了地囤積居奇，進一步造成房地產市場的供給短缺。
第四，房價長時間上漲是預期強化的關鍵。在泡沫之前，至少是在居民或者投資者的印象中，房價一直是在上漲的。日本戰后尤其是1970年開始，六大城市1970年地價6000美元每平方米，但是到了1990年飆升到6.2萬美元每平方米。東京都地價從1980年開始的10年間，上漲了3.5倍。美國在泡沫破裂前房價維持穩定上漲態勢，尤其是紐約、洛杉磯等大城市。房價長時間上漲的事實不斷強化人們的預期，這也是預期自我實現的表現。
第五，輿論信息的引導是預期放大器。信息傳播使市場信息的傳播速度不斷加快，將個體的預期和心理在大眾層面進行傳播，形成所謂市場的共識。新聞媒體、網絡上充斥著房價上漲、房屋短缺等等信息，必然刺激大眾買房的焦慮，那些對市場的警惕之聲往往會被淹沒。
第六，從眾心理是預期產生的認知缺陷。從眾心理是人類的天性，個人受到外界人群行為的影響，在自己的認知和行為選擇上表現出符合于公眾輿論或多數人的行為方式，避免被群體排斥。正是看到周圍的朋友、同學、同事因為買房而大賺一筆，再警惕的人，哪怕并沒有購房需求，也會忍不住入市。
回到我國情況，非理性預期產生的條件都具備：
一是政策實際上的支持。自1998年中國房地產市場化以來，我國的房地產政策總體上鼓勵買房。政策調控雖然頻繁但都最終都是促進市場穩定向上，房地產稅收對持有成本幾乎為零，這就使得居民幾乎沒有養房成本。
二是貨幣長期寬松，利率維持低位。我國近年來實行較為寬松的貨幣政策，M2基本維持在12%左右。首付比例降低、貸款資格放松，近年來房貸利率更是降到最低點，這也是2016年房價快速上漲的重要推手。因此，貨幣的擴張、貸款的便捷也在加強居民對購房的預期。
三是土地供應短缺。我國土地供應的唯一主體是政府，實施招拍掛制度，土地供應量與節奏與市場需求脫節。一些熱點城市新增供應卻不能快速跟上需求，土地溢價上升，“地王”頻出，進一步造成人們對房價上漲的強烈預期。
四是房價的持續上漲。自從1998年住房市場化改革以來，房價上漲成為有目共睹的事實，很多大中城市上漲更為迅猛。雖然從均價來看，有些年份房價出現了下跌，如2008年、2011年、2014年等，但是因為跌幅太小，而且下跌的時間太短，在人們的印象中幾乎沒有形成任何的記憶，以至于大家普遍的觀念中，房價一直在漲從來沒有下跌，這進一步堅定了居民預期。
五是市場信息的引導。多年來，我國媒體重點宣傳房地產是支柱產業，放大熱點城市房價上漲，宣揚房子是社會財富和地位的象征。再加上互聯網、自媒體等線上渠道的迅猛發展，房價上漲的預期被無限傳播和放大。從百度的搜索指數來看，房價等關鍵詞搜索的高峰，也恰恰是居民大量購房、房價大幅上漲的時期。
六是跟風買房的從眾效應。周圍的人都在加杠桿買房并且都成為“百萬富翁”，自己不這樣做似乎錯過了賺錢的好機會，會脫離所在的圈子群體。在這種氣氛下，越是房地產火爆，周圍跟風買房的人就越多，以至于很多可能沒有買房能力的人擔心未來房價上漲，而選擇提前舉債買房。
因此，從這些方面看，近年來我國房地產市場的非理性預期較為濃烈，存在滋生泡沫的環境，當予以警覺。
本文標簽：房地產泡沫
