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過(guò)半受訪者 看好房?jī)r(jià)持平或小漲 據(jù)搜房網(wǎng)最新的購(gòu)房者置業(yè)調(diào)查顯示，27.26%的受訪者認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)性小幅上漲，34.18%的受訪者表示2015年房?jī)r(jià)跟今年持平。只有不到一成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大漲。
2014年底，上海樓市迎來(lái)“翹尾”行情。而進(jìn)入2015年，新年伊始，雖然樓市成交量有所下滑，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是連續(xù)沖高后的正常回落。隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房企蓄力拿地并強(qiáng)推力作，預(yù)計(jì)今年上海樓市有望繼續(xù)回暖。
上海樓市走過(guò)“跌宕起伏”的2014年，收官于一場(chǎng)“價(jià)值暖冬”。而進(jìn)入2015年，雖然樓市成交量有一定下滑、土地市場(chǎng)也有所“降溫”，但從品牌房企推盤的節(jié)奏和力度來(lái)看，2015年上海樓市仍有望在去年“翹尾”行情的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖。
成交下滑不掩回暖
去年12月，上海商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“沖刺行情”，其成交量已經(jīng)達(dá)到137萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2014年月度之最。
而進(jìn)入2015年，上海樓市的“溫度”似乎有所下降。1月1日至1月10日，上海商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)面積環(huán)比減少了50.5%，這十天內(nèi)的成交量也僅為20.44萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅減少了65.08%。雖然開(kāi)局并不盡如人意，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的成交表現(xiàn)有其必然性，上海樓市仍有望延續(xù)此前的回暖勢(shì)頭。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，進(jìn)入2015年以來(lái)，上海樓市成交雖然下滑明顯，但這主要是元旦假期和上月月底開(kāi)發(fā)商集中簽約的影響，因此尚在情理之中。而未來(lái)，上海樓市的需求仍有進(jìn)一步釋放的空間，因?yàn)槿ツ昴甑组_(kāi)始，開(kāi)發(fā)商便不斷向市場(chǎng)投放新增供應(yīng)，雖然今年年初供應(yīng)有所減少，但整體庫(kù)存仍舊維持在高位，房企“去庫(kù)存”的心態(tài)并沒(méi)有變。
“從近5年的數(shù)據(jù)來(lái)看，年初的成交量都會(huì)比上一年年底有較大幅度的縮水。加之2014年最后一周上海樓市的成交峰值過(guò)高，也透支了后續(xù)的購(gòu)買力。”中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，雖然今年開(kāi)局表現(xiàn)一般，但有著去年12月超高的供應(yīng)量支撐，新開(kāi)盤的項(xiàng)目很快就會(huì)轉(zhuǎn)化為成交，整個(gè)1月的上海樓市仍將平穩(wěn)向上。
土地市場(chǎng)開(kāi)局“慢熱”
去年年底上海新房市場(chǎng)的翹尾行情也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的成交。上海土地市場(chǎng)也憑借著“一頭一尾”的驚艷表現(xiàn)，創(chuàng)造了歷史第二高的年度總成交金額。
據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上海土地市場(chǎng)累計(jì)成交總金額為1764億元，盡管比歷年最高值2013年的2262億元下滑了22%，但相比過(guò)去幾年，2014年仍然是僅次于2013年的第二高年份。
然而進(jìn)入2015年，上海土地市場(chǎng)則顯得有些“慢熱”，近日拍出的三幅土地均只以底價(jià)成交，且競(jìng)買人均只有一位。
而從地塊的用途來(lái)看，這樣的結(jié)果其實(shí)并不令人意外，三幅地塊中兩幅為工業(yè)用地，一幅為動(dòng)遷安置房用地，都不如商辦住用地那樣受追捧。
雖然開(kāi)局略顯冷清，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2015年上海的土地市場(chǎng)仍有望進(jìn)一步升溫。
上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年年底的土地市場(chǎng)成交高潮，已經(jīng)反映出了目前房企回歸一線城市的急迫心情。而且去年12月份放大的新房成交量，說(shuō)明購(gòu)房者積極入市的共識(shí)正在形成。在此影響之下，目前土地市場(chǎng)的“遇冷”應(yīng)該只是暫時(shí)的。
而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，年初這段時(shí)間房企可能會(huì)在拿地方面趨于謹(jǐn)慎，進(jìn)入“蓄力”階段，在新房成交放量之后，房企拿地的腳步才可能會(huì)更加迅猛。
“龍頭”之爭(zhēng)再升級(jí)
去年，綠地、萬(wàn)科的“老大”之爭(zhēng)從年初持續(xù)到年底，兩家房企把其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。
在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企間的競(jìng)爭(zhēng)顯然更加激烈。同策研究部數(shù)據(jù)顯示，去年全年，上海商品房銷售金額前三位分別是綠地、融綠和萬(wàn)科，三家房企的銷售金額分別為240億元、186億元和184億元。
而在上海住宅市場(chǎng)，融創(chuàng)綠城憑借敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和高效的執(zhí)行力抓住了去年改善型需求釋放的“東風(fēng)”，以全年174.8億元的銷售額奪得上海住宅“銷冠”。
除此之外，融創(chuàng)綠城旗下多個(gè)項(xiàng)目也贏得了購(gòu)房者和業(yè)界的高度認(rèn)可。黃浦灣項(xiàng)目交出了四個(gè)月熱銷20億元的成績(jī)單;上海玫瑰園則以12.32億元蟬聯(lián)2014年上海高端別墅銷冠;香溢花城項(xiàng)目則提前兩個(gè)月完成全年26億元的銷售指標(biāo)。
進(jìn)入2015年后，雖然目前的樓市成交狀況有所回落，但品牌房企對(duì)市場(chǎng)仍舊抱有較大信心，其中，綠地、融綠、萬(wàn)科等龍頭房企均有不小動(dòng)作。
今年1月中旬，位于松江泗涇的綠地云天坊就將入市，而綠地海域笙暉也將在一月加推;萬(wàn)科則將在年初推出一系列別墅產(chǎn)品，其中萬(wàn)科城墅在去年11月開(kāi)盤即售罄，近期即將加推;而去年上海商品房年度簽約金額第一名、融綠旗下的盛世濱江項(xiàng)目近期也在持續(xù)推盤。
除在產(chǎn)品方面發(fā)力外，綠地集團(tuán)在今年年初披露了其升級(jí)版的國(guó)際化戰(zhàn)略。萬(wàn)科同樣“不甘落后”，據(jù)了解，今年萬(wàn)科預(yù)計(jì)在全國(guó)將有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，未來(lái)，公司還將再設(shè)立一間獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。
從開(kāi)局階段房企的種種表現(xiàn)來(lái)看，2015年各大房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⑷嫔?jí)，從產(chǎn)品到戰(zhàn)略，從上海到全國(guó)，龍頭房企之間的“肉搏戰(zhàn)”已經(jīng)悄然打響。
市場(chǎng)聚焦
關(guān)于樓市：
2015年樓市或保持健康合理水平
據(jù)DTZ戴德梁行綜合住宅部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月18日，上海土地市場(chǎng)出讓金總收入同比減少30%，但2014年上海商品住宅用地出讓金則同比增加10.7%，說(shuō)明即使去年上海土地市場(chǎng)整體成交有所下降，但住宅市場(chǎng)卻繼續(xù)升溫，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)上海宅地市場(chǎng)情有獨(dú)鐘。
而從成交來(lái)看，2014年第四季度，受限貸放松、公積金制度改革及普通房住房標(biāo)準(zhǔn)提高等多重政策影響，成交無(wú)論量或價(jià)都出現(xiàn)翹尾。在2014年住宅供應(yīng)和2013年基本持平的情況下，全年成交下降近三成。DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，究其原因是2011年以來(lái)持續(xù)的限購(gòu)調(diào)控，壓制購(gòu)房需求，加上12%的價(jià)格年增長(zhǎng)雙重作用的結(jié)果。
對(duì)于已經(jīng)來(lái)臨的2015年，來(lái)自戴德梁行的分析稱，在政策面，2015年限購(gòu)將迎來(lái)新一輪的松綁，但上海市場(chǎng)完全放開(kāi)限購(gòu)的可能性不大，限貸松綁可能會(huì)表現(xiàn)在釋放流動(dòng)性、降息以及優(yōu)化改善型住宅貸款環(huán)境等幾個(gè)方面。
對(duì)于土地市場(chǎng)，2015年，全國(guó)布局的大中型開(kāi)發(fā)商，會(huì)選擇收縮三、四線城市拿地，將重點(diǎn)布局一、二線城市，上海無(wú)疑是所有房企的兵家必爭(zhēng)之地。對(duì)于2015年的住宅成交預(yù)測(cè)，可以概括為：“激情未必，暖意長(zhǎng)存”。市場(chǎng)成交火爆情況將不復(fù)存在，但包括剛需和高端住宅的成交價(jià)格和成交量，都將持續(xù)保持在一個(gè)健康合理的水平。
關(guān)于產(chǎn)品：
大戶型產(chǎn)品有望延續(xù)強(qiáng)勢(shì)
2014年，雖然剛需項(xiàng)目仍然是樓市成交的“中流砥柱”，但改善型樓盤的強(qiáng)勢(shì)崛起同樣不可忽視。
去年上半年，在觀望情緒彌漫的情況下，就有綠城玉蘭公館、綠城花木錦繡蘭庭等中高端項(xiàng)目先后取得熱銷。而在下半年一系列政策“組合拳”的刺激下，市場(chǎng)需求重心逐步向改善型轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)更加顯著。克而瑞上海研究總監(jiān)薛建雄表示，從去年三、四季度上海商品住宅成交的戶型來(lái)看，二房和三房依然是市場(chǎng)主力，但三房及以上大戶型成交占比則有顯著的上升趨勢(shì)。
根據(jù)DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年中端和中高端產(chǎn)品表現(xiàn)優(yōu)于大勢(shì)，尤其是總價(jià)段500萬(wàn)元-800萬(wàn)元的改善型中端住宅，跌幅最小，表現(xiàn)最好。而高端公寓中面積在200平方米以上的公寓成交套數(shù)占總成交套數(shù)的80%以上。
而在薛建雄看來(lái)，由于投資型需求逐漸退出市場(chǎng)和早期購(gòu)房者置換需求的逐漸增加，近年來(lái)改善性需求的抬頭趨勢(shì)愈發(fā)明顯，三房及以上戶型產(chǎn)品的成交占比基本上呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入成熟期的上海，越來(lái)越多的改善性需求已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入釋放階段，再加上政策層面對(duì)于合理改善型需求的支持，2015年上海的改善性需求或?qū)⒂瓉?lái)更多的釋放機(jī)會(huì)。
