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近期各地出臺較高的人均居住面積認定標準，將在政策許可的范圍內(nèi)對改善型購房起到積極的刺激作用，有利于成交量進一步恢復(fù)，維持對房地產(chǎn)行業(yè)的推薦評級。
事件
近期有媒體報道，北京、上海等地部分銀行對第二套房貸款執(zhí)行標準有所松動，對于還清第一套房貸的購房者再次購房時，仍按第一套房標準執(zhí)行貸款標準。同時，各家銀行也對人均居住面積標準出臺細則，實質(zhì)上對改善型購房的貸款政策有所松動。
點評:
我們直接調(diào)研了上海某股份制銀行的房貸的一線業(yè)務(wù)人員，據(jù)了解央行此前的政策仍被嚴格執(zhí)行，但是通過設(shè)定較高的人均居住面積，在政策允許范圍內(nèi)，事實上大幅放松了對改善型住房的貸款條件。
對于已經(jīng)還清第一套的購房者再次購房，仍將被視為第二套房，執(zhí)行最低40%首付，利率上浮10%。這一條款仍被規(guī)范執(zhí)行。
根據(jù)上海市央行、銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，各個銀行對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。據(jù)我們了解上海市人均居住面積定為32.2平米，這一標準已經(jīng)得到了央行和房地產(chǎn)交易中心認可。由于上海市大量的在80年代新建的老公房2室戶的面積在55-60平米左右，3室戶面積也在100平米以下。因此對于有真實的改善型需求的2口或者3口之家而言，基本可以享受優(yōu)惠政策，再次購房時將被認定為第一套房。
我們同時也了解到，目前對第二套房的界定是通過銀行系統(tǒng)查詢，因此只要之前購房時沒有使用貸款，則即時有一套以上的房產(chǎn)，再次購房時也將按一套房貸款執(zhí)行。
從目前各大城市成交來看，上海仍舊火熱。北京、廣州、深圳還有待進一步恢復(fù)，伴隨季節(jié)性回暖以及政策面積的積極影響，我們認為4、5月份成交量有望在目前基礎(chǔ)上增長30-50%，從而基本回歸正常軌道。維持對房地產(chǎn)行業(yè)的推薦評級。
