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回顧
一、宏觀篇
▽全球寬松陷入“囚徒困境”,無風險收益率屢創新低
隨著“新冠”疫情在全球迅速擴散，使得本就處于下行周期的全球經濟加速墜落，期間全球金融市場一度暴跌，為對沖疫情影響，各國寬松的貨幣政策和積極的財政政策力度加大。
自2018年后，各國央行貨幣政策競相加大寬松力度，陷入“囚徒困境”。疫情之下，美國更是開啟“無限量QE”，成為全球寬松加速的“點火器”，美聯儲資產負債表3個月內膨脹超過70%，各國央行“放水”亦開始提速，十年期國債利率繼續下行且幾乎屢創歷史新低。
全球主要經濟體M2同比增速飆升(%)
圖表4 各國10年期國債收益率持續下行(%)
二、政策篇
▽房地產壓艙石作用無法替代，樓市調控呈現分化趨勢
今年兩會對于房地產的定調依然是“房住不炒”與“因城施策”，加之對于全年經濟增長不設目標，這意味著房地產調控的主基調繼續保持定力，不會出現大力度的政策松綁，但“因城施策”仍然使得地方政府擁有一定程度的調控自主權和自由度。
房地產相關政策放寬一覽
三、銷售篇
▽長三角與西北表現亮眼，珠三角、東北與中部受沖擊
在停工、停售逐步解禁之后，各地房地產銷售修復強勁，但從修復力度方面看，區域之間仍有分化，長三角表現一騎絕塵。
圖表8 全國七大片區 商品住宅 銷售額與銷售面積累計同比(億元,%)
數據來源：Wind,國家統計局,世聯研究
長三角從復工速度來看表現最快，政府組織有力，熱點城市較為堅挺，復蘇最為強勁，蘇杭、寧波、南京等較強。
▽長三角復蘇一騎絕塵，城市之間上演冰與火
47個世聯監測城市商品住宅銷售額及同比情況(2020H1)
數據來源：世聯研究, 世聯行各地區城市分公司研究部
圖10 監測城市商品住宅銷售增速(2020H1)
從世聯監測城市的銷售金額看，三大核心城市群京津冀、長三角、珠三角的整體增速分別為-18％、9％和-36％，江浙地區城市表現尤為突出。
四、融資篇
▽市場流動性充裕，主動融資與銷售回款修復強勁
國內上半年3次降準2次降息，市場流動性總體充裕，銀行隔夜拆借利率最低跌至0.7%，雖然最寬松的時點已過，但總體寬松環境猶在。
房地產開發資金來源與累計同比
▽境內外發債環比大漲，海外發債環境變化劇烈
上半年，內地房企在境內外合計發債6131億元，環比增長27%，同比增長-7%。
內地房地產行業 境內外合計發債情況
(億元，2014Q1-2020Q2)
五、土地篇
▽土地成交結構性分化，一線與強三線成交火熱
2020年1-6月，全國招拍掛土地出讓累計規劃建面17.10億㎡，同比增長-9.4%；累計土地出讓金3.20萬億元，同比增長6.2%。
其中，涉宅用地出讓累計規劃建面8.26億㎡ ，同比增長-8.8%；累計土地出讓金2.72萬億元，同比增長7.6%；成交樓面價3,290元/㎡ ，同比增長18.0%。
2017.01M-2020.06M 全國土地供應情況(所有用地類型)
投向房地產的資金信托余額及占比情況
展望
一、宏觀與政策
▽疫情之下地產投資韌性十足，房地產仍是中國經濟壓艙石
疫情后復工有序、銷售強勁復蘇帶動下，上半年房地產開發投資額、房屋新開工和竣工面積大幅改善，累計同比分別增長-7.6%、-10.5%、1.9%，投資回正，復蘇強勁，預計將繼續回升。
6月單月的房地產開發投資與新開工面積同比更是分別增長8.5%、8.9%，韌性十足，已與疫情前相當。
圖表26 房地產投資、房屋新開工 與 竣工面積累計同比增速(%)
二、庫存篇
▽住宅庫存再上臺階，商辦庫存持續惡化
房地產投資、房屋新開工與竣工面積累計同比增速(%)
截止二季度末，全國商品房待售面積5.17億㎡、同比增長1.8％，商品住宅2.38億㎡、同比增長2.7％，較2019年末的量略有增長。
▽停工導致主要城市庫存下降，下半年推盤將加速
從世聯重點跟蹤的城市看，疫情期間停工導致總體庫存減少，按照2019年銷售速度計算，一線、二線、三線的去化周期分別為12.6、10.7、9.7個月，較2019年末分別下降了1.6、0.3、1.0個月，總體庫存仍處于健康，但預計下半年將加速推盤。
世聯行重點跟蹤城市可售面積及去化周期
三、債務篇
▽下半年還債規模再上臺階，房企資金鏈進一步趨緊
隨著二季度開始到期債務快速爬升，尤其下半年到期規模環比上半年增長55%，房企資金鏈進一步趨緊，出售股權、項目現象將更盛。
內地房地產行業境內外合計債券到期情況
(億元，2017Q1-2023Q4)
▽央企逆勢加杠桿，地方國企與民企保持平穩
篩選A股+港股內地房地產開發業務占營收比重超過70%的房企共計137家，根據其財報數據(港股無一、三季度報告)，一季度A股內房股中，央企凈負債率繼續上升，地方國企與民營房企則保持平穩；現金短債比表現類似，央企下降，地方國企改善，民企平穩。
內地上市房企凈負債率
四、應對篇
▽民營頭部房企二季度積極補倉，輕量重質提升拿地標準
在疫情沖擊全球經濟的全球寬松背景下，國內“房住不炒”仍然保持政策定力，對于房企融資的監管政策并未見明顯松動。而在一季度商品房銷售大降以及對未來的悲觀預期下，民營房企一季度拿地收縮明顯，央企憑借融資優勢卻繼續大手筆拿地——拿地金額TOP10房企國央企占據8席，且除了綠地外拿地金額均大幅增長，多家百強民營房企一季度零拿地。
2020年1-6月拿地金額 TOP20 內地房企
▽加倉一二線及強三線，減倉非核心城市群三四線
1-6月，一二線與三四線的住宅用地招拍掛成交金額占比分別為53.7%、46.3%，加倉一二線，減倉三四線的跡象明顯。
土地招拍掛成交金額占比(涉宅用地)
五、市場篇
▽馬太效應加劇，行業集中度向倒金字塔演變
一季度，Top100房企實現銷售額1.68萬億，同比大幅下降20.4%，二季度得益于前期受抑制的需求集中釋放和空前寬松，樓市復蘇力度強勁增長9.5%，使得上半年整體增速為-2.5%，高于大市。
Top50 房企累計銷售額及集中度走勢(萬億元,2017-2020H1)
▽房貸利率雖持續下行，市場情緒高點已過
上半年為對沖疫情影響，央行加大寬松力度，并在2月和4月分別下調了5年期LPR利率5個基點和10個基點以引導利率下行，房貸利率也隨之下行。
全國住房貸款平均利率(%)
總結
☆逆全球化影響深遠，提高拿地標準、加速去化與回款仍是核心。
☆房地產信托融資監管再度收緊，樓市需求遇冷之下融資能力分化加劇，行業整合將擴展到TOP100房企。
☆“五限”調控力度將繼續邊際寬松，松動將趨于精細化和曲線化。
☆下半年房企資金鏈進一步緊繃將促使推盤節奏加快，促銷戰依舊激烈，盤均去化將走低。
☆在舊改接力棚改之后，非都市圈三四線城市后續支撐力銳減，圍繞一二線及都市圈三線拿地成為共識，非都市圈三四線須提高拿地標準。
☆預計下半年商品房銷售面積同比增速再度轉負。
來源：企鵝號 小資家評估
