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目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程正處于由城市化向城市群和都市圈的演變過(guò)程之中。2012年，城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.1億。黨的十八大以來(lái)，戶籍制定改革全面落地，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化提速。2012-2018年，戶籍人口城鎮(zhèn)化率由35.33%提高到43.37%，與常住人口城鎮(zhèn)化率的差距由17.24個(gè)百分點(diǎn)縮小到16.21個(gè)百分點(diǎn)。
今年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的重要文件。其中提出：要完善和落實(shí)主體功能區(qū)戰(zhàn)略，發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域承載能力，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間格局，形成高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力系統(tǒng)。
重點(diǎn)城市群、都市圈、中心城市、縣城、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)等，都是動(dòng)力系統(tǒng)不同層級(jí)的功能節(jié)點(diǎn)，讓每個(gè)節(jié)點(diǎn)都能按照其比較優(yōu)勢(shì)發(fā)揮最大功效，是動(dòng)力系統(tǒng)的內(nèi)在要求。
目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展正由速度型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變的過(guò)程之中。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)，未來(lái)我國(guó)19個(gè)主要城市群將聚集74%的人口和25%的土地，并創(chuàng)造GDP的90%。按照國(guó)家總體規(guī)劃，中國(guó)未來(lái)有望形成長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、山東半島、成渝等5個(gè)人口億級(jí)的城市群，10個(gè)以上1000萬(wàn)級(jí)城市，12個(gè)左右2000萬(wàn)級(jí)大都市圈。
而隨著未來(lái)我國(guó)城市化發(fā)展向城市群和都市圈的演變，將會(huì)帶來(lái)大規(guī)模的人口遷徙和流動(dòng)。這個(gè)流動(dòng)過(guò)程就是農(nóng)村和三、四線城市的人口向城市群和都市圈的流動(dòng)，那么這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)促使未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)格局發(fā)生巨大變化。
這些未來(lái)的城市群和都市圈內(nèi)的房產(chǎn)和土地將會(huì)不斷升值，并且隨著其范圍的擴(kuò)大還會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)和土地的增值。而全國(guó)絕大多數(shù)的三、四線城市由于人口持續(xù)流出，房?jī)r(jià)將會(huì)不斷下跌，甚至將會(huì)出現(xiàn)許多空置房。由于人口長(zhǎng)期處于遷出狀態(tài)，房屋租金也會(huì)普遍下降，而且將會(huì)呈現(xiàn)出長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津的狀況。
面對(duì)這一發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)人們購(gòu)房選擇肯定會(huì)傾向于這些城市群會(huì)都市圈，而三、四線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)跌入低谷。其實(shí)現(xiàn)在我國(guó)一些地區(qū)的城市的房地產(chǎn)，就已經(jīng)呈現(xiàn)出出以上這種狀況了。
所以，將來(lái)僅一二線城市以及圍繞其建立的城市群和都市圈還具有投資價(jià)值，其余的三、四線城市中的大部分房產(chǎn)將不再值得人們?nèi)ベ?gòu)買。
另一方面，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控和各項(xiàng)政策逐步落實(shí)到位，“房住不炒”的理念已經(jīng)被民眾接受，并體現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)顯得更為理性。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一些城市新開(kāi)業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目第一個(gè)月的銷售率不到25%，而且越來(lái)越多的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售一年仍然沒(méi)有售空。房子變得越來(lái)越難賣了。尤其在一些三四線城市，甚至出現(xiàn)一個(gè)月僅賣十幾套房的慘淡局面。
同時(shí)，與房?jī)r(jià)下跌一起出現(xiàn)的另一個(gè)問(wèn)題，就是目前許多二手房處于無(wú)人接盤的冷落狀況。而二手房市場(chǎng)的冷落是因?yàn)閯傂孕枨笠驯粩D出，不再具有購(gòu)房能力。因?yàn)楸M管房?jī)r(jià)有所下跌，但對(duì)于大多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)使得他們還沒(méi)有接盤的能力。
在國(guó)家的調(diào)控支持下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款的審核越來(lái)越嚴(yán)格，貸款利率持續(xù)上調(diào)，購(gòu)房成本也隨之而水漲船高。在此情況下，將來(lái)除去一二線城市以外的其他中小城市的房地產(chǎn)銷售和二手房的變現(xiàn)，肯定會(huì)變得更加困難。
正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平所言：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。再看目前國(guó)內(nèi)的這些經(jīng)濟(jì)落后三四線城市，要產(chǎn)業(yè)沒(méi)產(chǎn)業(yè)，要人才沒(méi)人才，拿什么去與一二城市競(jìng)爭(zhēng)。
而且這些城市在前些年房地產(chǎn)高峰期都建設(shè)了不少房子，現(xiàn)在則必須要面對(duì)供大于需的局面，呈現(xiàn)出房子多，買家少，降價(jià)也難以銷售的狀況。據(jù)專家預(yù)測(cè)未來(lái)5年，三四城市的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌20%。
而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力就意味著走向衰落，最終將成為類似于如歐美國(guó)家工業(yè)發(fā)展過(guò)程中，由產(chǎn)業(yè)升級(jí)所導(dǎo)致而出現(xiàn)的“銹帶地區(qū)”。隨著人口的大量遷出，逐漸被荒廢。
對(duì)于多套住房的持有者來(lái)說(shuō)，如果依舊還抱著過(guò)去那種持房待漲，幻想著房?jī)r(jià)幾年后就能翻番的老觀念的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在到了必須清醒頭腦，作出抉擇的時(shí)候了。否則等待他們的將是：房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌和即使降價(jià)也無(wú)人接盤的情況。
總而言之，買房投資、一夜暴富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。而如若在一二線城市持有房產(chǎn)則不必?fù)?dān)心，可以放心大膽的繼續(xù)持有，尤其是持有位于城市中心地段或未來(lái)城市拓展開(kāi)發(fā)地區(qū)的房產(chǎn)，未來(lái)房產(chǎn)升值將是大概率事件。
所以，如果要買房自己住，選房時(shí)，一定要關(guān)注未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、看城市產(chǎn)業(yè)、看城市對(duì)人口的吸引力，盡量選擇人口凈流入的城市。而根據(jù)未來(lái)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，城市群和都市圈將是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。
因此，未來(lái)在買房這一點(diǎn)上，也要與黨中央保持高度一致，選擇城市群和都市圈的房產(chǎn)不會(huì)有錯(cuò)，因?yàn)椋瑹o(wú)論從宜居環(huán)境、城市發(fā)展，還是從保值升值的前景看，城市群、都市圈都是首選目標(biāo)。
新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)住房需求總量平穩(wěn)增長(zhǎng)和區(qū)域分化，未來(lái)區(qū)域化的明顯特征就是需求集中于一二線城市群。據(jù)測(cè)算，2020-2030年一二線城市群將占全部新增需求的2/3。對(duì)國(guó)內(nèi)19大城市群在2020-2030年期間住房需求前景分析表明，19大城市群將占未來(lái)全國(guó)住房需求的比重為38.6%。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)和聚集將帶來(lái)新的住房需求。十九大提出科技立國(guó)，未來(lái)科技創(chuàng)新投入的的重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將會(huì)促使對(duì)房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。
從產(chǎn)業(yè)集群角度看，中高端產(chǎn)業(yè)和工作機(jī)會(huì)集中在4+7個(gè)城市，4個(gè)一線城市是北上廣深，7個(gè)城市是：成都、重慶、天津、武漢、杭州、蘇州、南京。這11個(gè)城市GDP占了全國(guó)的1/4，未來(lái)體量最大的和新興的中高端產(chǎn)業(yè)大概率也就落在這些地區(qū)了。
實(shí)踐證明，高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設(shè)將有更大的聚集效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)新的機(jī)遇。作為個(gè)人購(gòu)房者，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真選擇和把握好房產(chǎn)的所在地域和購(gòu)房時(shí)機(jī)。
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