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在上海，有多套房的還真不少，大多都是經過拆遷這茬的。除了拆遷分得的房子，還有自己后續買的房子，加上結婚后配偶擁有的不動產，零零總總加起來絕對不是小數目。
前幾年，房產稅、房東稅陸續試點推行，也讓這些手里握有大批不動產的家庭開始思索，要不要減持幾套，留下精華潛力股，其他的直接套現？
阿九覺得，如果你也面臨相同的疑問，可以從以下幾個維度做個衡量判斷。
第一點，管理的難度。
簡單來說包括自己管理和他人幫忙管理兩方面，自己管理主要是指你握有的房子彼此距離怎樣，交通便利程度如何，如果因為出租或售賣要親自過去看房方不方便；他人幫忙管理則主要指房子的物業如何，周圍整體配套設施怎樣，從外表看，房子是否還保持良好的外觀等等。
房子畢竟是重要的不動產，肯定是要經常瞅瞅才行的，直接放在那里不管，指不定會出什么事故。如果持有的房子比較偏僻，管理較困難，或者小區的物業較差，房子的破損度較大。那么，在手里有多套房的情況下，阿九覺得是可以考慮減持的。
第二點，稅費能不能承擔。
也就是說，如果房產稅、房東稅都要全面征收，能不能承受稅費壓力。
先來看房產稅：
我們可以從現有試點城市的稅費情況來做個計算，就以最早試點的上海來看。
目前上海的房產稅主要針對的是新購的房子，上海本地的是對新購第二套及以上的住房，非上海的則是新購的首套住房，而且都是對人均60平超出的部分才要征收。
計算公式如下：
上海應繳房產稅=(家庭名下原有住房面積-家庭優惠面積+家庭新購住房面積)×新購住房稅務核定單價÷1.05×70%×(4‰或6‰)。(注：應繳房產稅面積不超過新購住房面積)
至于是乘以4‰還是6‰，則要看稅率分界線單價，這個單價每年都有所不同，2020年的分界線是65852元，超出這數額的，稅率采用6‰，反之則采用4‰。
舉個例子，如果一家三口有100平方米的存量房，現新買了130平方米的新房，單價70000元/平，新購住房應征稅面積：100+130-180=50平；應繳房產稅額：50*70000*70%*0.6%÷1.05=14000元。一年要交這么多，平均每個月大概要交1167元左右，只要租金能夠覆蓋，阿九覺得其實不賣也沒所謂。
當然，如果房產稅真的征收了，可能就不是只針對新購房了，應該對存量的住房也會征收，這一點也要考慮進來。
再來看房東稅：
還是以上海為例，上海目前是對登記備案的房子進行征收房東稅。根據網友的測算，月租金3萬元以下的產權房，因為可以免征增值稅，要交的房東稅大概是3.5%左右。
如果月租金是5000元，每月要交的房東稅大概是175元。只要后續不上浮稅率，這個金額還是比較可以承受的。
第三點，要不要多小換一大。
也就是說，要不要將多套分散的小房子，換成一套相對大、地段更佳的房子。阿九之前就遇到一個上海人，她就想趁著房產稅沒大范圍普及前，將房子置換一下，賣掉幾套小房子，直接換成一套大別墅。這樣以房換房的好處是，不動產的價值依然沒大變，不用考慮自身理財能力和通貨膨脹帶來的錢不值錢的問題，風險相對更小。
當然，這種方式需要面臨的問題也不小。第一，根據上海目前的規定，可能沒有購買資格；第二，如果之后要脫手，別墅的周轉時間要比小房子的長，更難脫手。
總之，沒房有沒房的苦惱，有房也有有房的擔憂，有些事情，提前思考清楚是好事，至少不會在事情真的發生后手忙腳亂。
來源：阿九不吃土
