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對于我國的房地產市場，日前召開的房地產工作座談會重申了“三個堅持”，即堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，同時強調高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。
此時召開上述會議，也是對市場關切的回應。根據國家統計局公布的70個大中城市房價數據，6月，70個大中城市中有61個城市新建商品住宅價格環比上漲，5月為57個城市。而原本房價就處于高位的一線城市，總體也呈升溫態勢。
由于房地產在國計民生中的重要地位，每有異動都會有人關注是否有暴漲的機會？同時也有與之針鋒相對的疑問——行業泡沫是否存在？近5年來，這一系列問題被屢屢提及、反復論證。長效調控機制勢必要看長期發展方向。盡管區域性分化下不同地區的樓市格局難以一概而論，宏觀調控下的穩定狀態已持續了一段時間，但一個不可回避的大勢是，房地產行業整體上進入了“白銀時代”。
“白銀時代”的首要特征是存量當道。當前中國經濟正處于從高速增長向高質量發展轉變的時期。中等收入群體在2016年至2019年間的累計增長只有19%，低于同期M2增速和GDP增速，意味著這部分群體的購買力有所下降。
而第二個特征則是利潤率降低推動成本控制。隨著2004年“招拍掛”制度開始嚴格實施，土地成本不斷上升，雖然房價還在上漲，但房企的利潤率卻在持續下降。2012年之前，房企的毛利率動輒高達40%以上，近年來則已經慢慢下降至25%甚至更低。
這一現象產生的聯動效應明顯。利潤空間的壓縮推動房企降成本。精細化管理下現代企業治理體系的完善、資本市場的巧妙運作都隨之加強。特別是資本運作層面，相較于借貸期限短而成本相對高的銀行信貸融資和信托等，房企積極通過發債和上市等直接融資手段籌措資金，特別是像萬科這樣的龍頭優質房企，發債融資利率最低時低至3%，期限又長；而基于商業租金的REITs（房地產投資信托基金）和類REITS、基于物業費和購房尾款的資產證券化等融資手段，也得到了越來越多的重視，資本運作能力成為房企生存的一個重要因素。
第三個特征則是強者愈強，行業馬太效應凸顯。盡管似乎進入存量時代，但產業鏈上誕生的新業務仍意味著新的機遇。從“黃金時代”到“白銀時代”，部分中小房企在資金鏈等壓力下退出，房企之間兼并重組頻發，市場的集中度大幅提高，行業百強房企的市場份額從2003年的14%上升至2017年的近50%，強者恒強的馬太效應越來越明顯。
第四個特征是轉型大幕已經拉開，原先被輕視的物業管理等領域具有了新的可能性。隨著原有的新房市場逐漸進入存量競爭市場，房企開始重視商業、物業管理等可持續產生穩定現金流的業務，部分房企已經將這部分業務分拆上市或進行資產證券化。盡管目前大多數REITs、類REITS、長租業務項目尚不滿足可持續、盈利的條件，但這一市場仍是頭部房企的必爭之地。7月6日，萬科北京泊寓成壽寺社區正式開放，這是全國首個落地的集體土地租賃住房項目。而騰訊這樣的互聯網科技巨頭們則通過騰訊海納，以賦能的名義向物業領域進行業務延伸。
當然，在整體的存量競爭下原本的商品房市場也存在結構性分化，不可一概而論。一城一策即是這種邏輯下的應對之道。例如，杭州、深圳等新一線或強一線城市人口仍在持續流入，且互聯網行業快速發展這波紅利也成就了不少中高收入群體，局部“增量市場”仍大有可為。但從整體上講，與其對一些熱點項目過度炒作、對個別月份數據的波動無限解讀，甚至寄希望于政策放松后再度“高歌猛進”，倒不如認清當前的發展大勢，鞏固優勢，積極在新的領域里探索新機遇。
來源：金融時報
