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3.15晚會只是遲到，但從未缺席。今年房地產領域被關注到的依舊是質量問題，尤其是精裝修房子，此次榜上有名的是萬科、遠洋地產、招商地產，都是地產大鱷，顯然名氣和地位與市場對其要求的嚴苛程度成正比，雖然可以肯定存在質量隱患的不止寥寥這數個項目，但最令人關注的還是品牌房企作為業內領先者的水平保障。
然而質量問題打擊了很多人的信心，早有業內人士說起這幾年建設的房子買的時候要更加細心細致，尤其是收房階段，若問背后的原因，其實不是單一因素造成的。這里說的這幾年，我認為一般指的是2017~2019年，當然后面建設的房子還沒到交付階段現在還不好說。
為什么會出現這種普遍意義上的“質量擔心扎堆”問題，尤其是為什么這個觀點是業內人士提的呢？
什么是“內卷”
有一種觀點被很多人認可：房企的高周轉，追求利潤意味著要追求速度，過程質量控制就會隨之下降。這里我想避免妖魔化的看待，其實高周轉早在2015年之前就開始成為房地產領域的主旋律，那時候無論是TOP20還是后面的中等規模房企都在加速發展，快速開發建設并不必然帶來質量問題，這只是原因之一吧，畢竟的確有不少項目存在開發過程中對質量管理的不到位。
從普通消費者的視角大家習慣盯著房價，實際上房價只是價格傳導機制的最后一步體現，距離我們更近，更直觀而已，與此同時我們只看到了開發商的一系列動作；其實高周轉也只是一個結果而已。
對房企開發管理壓力潛在影響的其實還有另外兩個原因：
1、地價高企，一波波上漲的地價抬升了商品房開發項目的成本，而不斷上漲的成本需要途徑去彌補，否則就會虧錢，今天我們這篇文章講房地產的“內卷化”，這個后面會詳細說，主要是定性，就不多牽扯數據羅列了。大家感興趣的可以搜一搜過去幾年各大城市呢的土地成交價格和成交量，需要注意的是房地產領域價格傳導從土地價格到房價需要時間，這中間就是開發周期和政策周期，最直觀的——今天拍出來的地王，往往需要一兩年之后才能交付入住。
2、政策限制，包括限購、限價、限貸、限售等等多項條件，籠統的講這些政策是限制房企高周轉開發模式的，從銷售端打斷了價格傳導的鏈條。也就是說招拍掛土地成交價格上漲之后，在銷售的時候并不通暢，因為要么很多人沒有購房資格，要么沒法辦理貸款或者貸款比例降低，與此同時最厲害的還是限價，即該項目價格不能超過某一個價格。
當然房地產的調控政策也是為了抑制資產泡沫，控制投機和杠桿率的使用，進而控制金融風險，避免經濟過度的脫實向虛。除了銷售環節的各種限制，其實還有一線二線城市常見的“限競房”，就是通過限制地價，同時各家房企競爭公建配套、公有住房、廉租房的建設。例如一塊地拍賣的條件是最高價不超過2000萬，那么各家參拍房企舉牌價格到了2000萬之后，就開始比拼誰建設的配套和廉租、公有住房面積多，這些配建的往往都要無償交給當地政府，其實一樣會計入開發成本。
但是，這里有個但是。
這個時候你可以看明白了，土地成本、開發成本的上升是通過競爭的方式水漲船高，但是房價并不能同樣體現出成本的上漲，那么這樣的開發項目利潤就會受損，甚至虧損。過去幾年我們一直說很多房企的利潤率在個位數，5~8%之間，總有很多人不相信，這個利潤空間，如果在某些項目上再遇到限價、限售或者其他政策限制導致無法快速銷售、無法提升銷售價格（這兩個途徑就是英雄開發利潤的），那么接下來房地產領域就會面臨內卷。
“內卷化”是最近兩年火起來的一個詞，確切的解釋有點拗口，我舉個例子大家就明白。
例如互聯網企業都是996福報，整天無償加班，但是大家卻沒法改變，有人抱怨加班時間長，這時候有程序員站出來說：我自愿加班不要報酬，另一個程序員說：我自愿加班2小時不要報酬，又有一個說：我自愿加班3小時不要報酬。這種勞動者面臨的你不加班有的是人站出來主動要干，因為不這樣收入和就業發展可能更糟，大家缺乏通過其他途徑來彌補這種互相傾軋的機會，只能比誰更樂意加班，通俗的說這就是內卷的一種現象。
“房地產內卷化”與質量的關系
大家說起加班996都一肚子吐槽，都明白這種情況下無論勞動者如何比拼加班時間，都不會帶來整體和個體的收益上升，但是到了房地產開發領域很多人就忽略了同樣的后果，而且這個后果影響一點也不比996、007的加班來的小。
那么房地產內卷會產生什么現象呢？除了從業者跟互聯網程序員一樣拼命加班之外，還有兩個直接的后果：
1、房企拼命高周轉，以通過資產的周轉速率提升來彌補利潤的損失以保持基本經營，否則就難以持續。這時候你把企業看成加班的程序員就好理解了。很多項目要求高周轉4~6個月現金流水平回正，那就得快速銷售回籠資金，與此同時如果成本必須控制住一定程度，那么則在施工和用材環境的管理水平就需要特別高，并且房企最好有足夠的實力和規模，這樣集中招采才有可能降低成本。
2、房企拼命控制成本，這不是利潤與否的事了，這個關乎生存�？刂瞥杀静⒉淮碣|量就會差，但是如果控制成本且管理的水準達不到，稍有閃失，質量問題就更容易出現。
3、精裝修房子越來越多，有些地區限房價，但是精裝修可以另外溢價，這時候把價格加到精裝修里面可以提升一部分價格，但是精裝修的成本仍然是個問題。而且有部分精裝修相對是隱蔽工程，很難直接通過看能看得出來。
那么接下來的競爭，對房企而言就是管理水平、綜合實力的競爭，不說太多虛的東西，給一些建議來幫助大家判斷項目的質量風險：
一、高地價但是限價銷售的項目，或者有很高配套建設投入成本且限價、限售的項目需要謹慎，這個對任何房企而言都是一種挑戰，即使如萬科也有馬失前蹄的時候。你去看房子，不妨查一查這個項目當初的土地出讓條件和區域內銷售限制政策，網上都有。
二、精裝修房子過去兩年很多業內人士不推薦，就在于精裝修相對復雜且管理細節特別多，同時需要二次竣工備案，需要好好看看精裝修的合同內容，用料和品牌，裝修標準。
三、一個項目在銷售了一兩期之后，采取打折促銷力度比較大的時候，這個階段由于項目售價下調，對成本壓縮的要求變得更高。
來源：房地產帶鹽人企鵝號
