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近年來，隨著住建部門加大力度整治房地產市場亂象，市場違規銷售行為已大有改觀。但人民網記者調查發現，一些開發商仍存在變相違規銷售、曲線逃避監管等問題。
尤其時值北京商辦限購政策實施2周年，部分商辦項目仍通過代辦空殼公司、提前注冊公司資質后將法人變更為購房客、與不具資質消費者草簽合同等方式“走樣”賣房，違背調控初衷，使購房人面臨鏈式風險。
社保未滿卻先草簽合同
近日，記者以購房人身份走進位于通州區濱河中路與通胡大街交叉口的某項目售樓處，銷售人員介紹其主力戶型是77-111平方米的精裝兩居及三居商務型公寓，可以以符合北京購房資質的個人名義購買，且首付50%即可。銷售人員還表示：“買我們項目的，多數是用來投資，看好通州未來的發展。”
但當記者問到，在本市連續繳納社保未滿5年如何處理時，銷售人員給出了這樣的回答：“如果只差一年社保了，可以先草簽購房協議，您正常交款，等社保夠了以后再網簽，我們之前有部分客戶都是這么做的。”
對于此類行為，北京市住建委工作人員在與記者的通話中表示：“我們只認可符合相關要求的交易，這樣操作，購房人需要承擔的風險較大，應審慎辨別。”
北京隆安律師事務所房產律師馬玉珍律師分析認為，這樣的操作對于購房人來說風險較高，在房屋正式交易之前，繳納的購房款無法真正鎖定房源，十分考驗開發商信用。而且一旦履約失敗，雙方草簽合同對于違約的限定如果不夠詳細，或開發商返還資金不順暢，容易造成房屋與資金的雙向損失。
就此類打政策擦邊球的做法，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池也表示，開發商規避限購政策，擾亂了市場秩序，加大了房地產市場風險，為一些投機者提供了機會，不利于“房住不炒”定位的實現，也不利于房地產市場的平穩健康發展。
未獲預售證變相售賣導致交房難題
百萬購房款交出去4年，北京市石景山區京西景園項目的80多家底商業主，依然在開發商的“變相無證銷售”迷局中兩手空空，其中，關于雙方簽訂的《定制開發協議》，責任認定引起了爭議。
公開信息顯示，京西景園的項目開發公司為北京京西景榮置業有限公司，該公司為綠地集團絕對控股子公司。
“2015年5月起，我們每家都陸續交了一二百萬的購房款，當時銷售人員承諾2015年底交房，4年過去了，還是拿不到房子。”京西景園業主林巧巧和她的“準鄰居”們告訴記者，他們從銷售人員及北京住建委備案信息等渠道得知，這些底商并沒有拿到預售證，房子建成以后也沒有辦理不動產權證，導致無法網簽交房。
人民網記者走訪發現，目前京西景園的兩限房都已經交付給住戶，但項目售出的底商卻在空置中。石景山區住建委工作人員在電話中確認，京西景園的底商不具備銷售許可，目前為現房狀態，如果要移交，需先辦理不動產權證，再申請現房銷售備案。
對此，綠地集團京津冀事業部回復記者稱，該項目2015年以定制開發形式出售底商，于2017年9月13日完成竣工備案，商業預計交付時間為2017年11月30日，但由于2017年9月1日政府出臺保障房項目商業新政，故需完成配套移交后方可進行后續流程：實測備案-實預測對應-竣工調整-地價款核實函-權籍調查-大產證-轉現-小產證等一系列手續，項目配套用房較多，手續繁瑣復雜，移交手續進展較慢，對轉現及交房產生較嚴重影響。目前已辦理至權籍調查階段。
同樣以定制開發形式銷售未獲取預售證商辦物業的情況，發生在距離京西景園8公里外的綠地環球文化金融城項目，該項目同為北京京西景榮置業有限公司開發建設。
購房人甄成安向記者展示了90多戶維權業主的部分《定制開發協議》，協議顯示簽訂時間為2015年7月，但北京市住建委官網信息顯示，綠地環球文化金融城項目獲取預售許可證均為2015年11月及之后，且甄成安2016年7月購買的3號樓地下商業，并不在預售之列。
住建委相關工作人員也確認了業主們維權的房屋在交款之時并未獲得預售證。綠地方面則在回應中表示，與購房人簽訂的《定制開發協議》不作為銷售依據。
協議內容顯示，購房人向開發商交納相應的保證金，該部分款項后期將轉化為房款金額，每份定制開發協議均約定了房屋交付時間。上述2015年7月簽訂的協議，約定房屋交付時間為2017年6月30日。
對于違規銷售行為的界定，住建部2010年發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》指出，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。
2018年6月，住建部協同七部委再次強調，房地產開發企業在取得商品房預售許可前，以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用屬于違法違規行為。
馬玉珍分析指出：“《定制開發協議》是開發商為了規避沒有取得預售許可證售房而導致合同無效的一種新銷售手段，屬于打了法律的擦邊球。”他表示，協議內容雖然繞開了預售許可的相關規定，但的確是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效，是一種預約合同。
他進一步指出，如果糾紛房屋不具備房屋過戶的履行條件，業主可以根據合同條款解除該《定制開發協議》，并要求開發商承擔違約責任。如果違約金低于實際損失的，可以要求增加違約金數額（開發商對于無法過戶知情，應當承擔相應的締約過失責任）。
馬玉珍提醒消費者，購房時一定要看項目是否五證齊全，項目立項是否一致，研判開發商的資質，信譽，口碑，防風險能力等。同時要關注國家出臺的有關政策，切勿片面聽信銷售人員的花言巧語。
“同時還要詳細查看合同條款，甄別是否存在變相規避法律的銷售模式和條款。不簽訂正規銷售合同就不要大筆交款，否則面臨的違約情況將是復雜高風險的。”馬玉珍表示。
代辦公司規避購房資質問題
2017年3月26日，北京市出臺的商辦項目新政禁止在建在售商辦項目出售給個人。此次限購政策強化了商辦項目的辦公屬性，嚴控購買資格，使得北京商辦市場熱度迅速冷卻，投資屬性弱化。
不過，一些在售商辦項目仍以“打擦邊球”的方式規避監管，市場上出現了開發商代辦公司資質的做法，部分項目甚至提前注冊好一批公司，最終通過變更法定代表人，為購房人避開限購要求。
“好多客戶都是通過注冊新公司獲得購房資格的，我們采發部門有專門負責這個事情的團隊，費用在1萬元左右。”綠地環球文化金融城售樓處銷售人員告訴記者，該項目尚未售出的房源可以接受分期，首付50%以后，剩余房款在1年內交齊即可。
實際上，這種操作方式在限購之后的北京商辦市場多有發生。通州富力運河十號、華僑城世界僑商中心、朝北8080等項目，均在記者早些時候的走訪中承諾有辦理公司資質的渠道推薦：“代辦公司與開發商多個項目存在合作關系，注冊公司大約需要20天左右。”
房地產代理機構居理新房的多位購房咨詢師則告訴記者，現在仍有商辦房在售的開發商，普遍都有辦理公司資質的渠道。
一位咨詢師還給記者算了一筆賬，以公司身份購買商辦房的維護成本包括：每年都需要繳納3600元的稅務申報款、總房款0.84%的房產稅和土地使用稅、最低額度為3500元*12*1.7%的殘疾人就業保障金。若將其轉手出售，還需繳納房款增值部分6%的增值稅、公司市值差額20%的個人所得稅。以一套200萬元的商辦房為例，若5年后區域指導價為300萬元，持有與轉讓需要付出的成本為36.27萬元。
另一種規避限購的手段則是變更提前注冊好的公司法定代表人。記者以購房者身份向居理新房咨詢師問及房山區首開熙悅灣購房事宜時，對方表示“像首開熙悅灣這個項目，他們已經幫您把公司辦理好了，每套房子掛在不同的公司名下，通過對公司進行法定代表人變更，對應的房子也將歸入購房人名下。”隨后，首開熙悅灣售樓處的銷售人員也向記者證實了這一說法。
對此，記者致電負責熙悅灣項目銷售的首開仁信房山公司相關負責人，該負責人回應稱熙悅灣項目的銷售網簽工作已經完成，項目目前存在的銷售行為與首開股份無關，此前曾有非首開人員打著首開的名義違規賣熙悅灣房子。
不過，上述居理新房咨詢師及售樓處銷售人員均向記者表示，從他們的渠道購買熙悅灣房子是必須要與首開簽合同的。
北京京潤律師事務所主任張志同提醒，以企業資格購買、持有和轉讓商辦物業，需要承擔顯著高于個人購買時需要承擔的稅費成本，而且轉讓商辦物業也需保證對方具有公司資質，導致出售難題，購房人要注意算總賬。
北京市一家大型房企營銷經理向記者表示，“此類做法的風險還在于政府是否會對購房人的企業資質進行核準和長期監管，畢竟商辦項目商業屬性的紅線不可逾越。”（文中涉及業主均為化名）
本文標簽：房地產
