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美國著名的金融專家金德爾伯格在其名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機史》深刻地指出：事實證明，“歷次信貸泡沫事件都伴隨著跨境資本的大規模轉移，本幣升值預期強烈、資產價格泡沫嚴重的國家更易成為熱錢獵殺的對象”。
這本我認為沒有任何廢話，關于金融危機迄今為止最重要的著作，主題不過是提醒人們：信貸泡沫、資產價格周而復始的興衰故事具有極大的相似性，貪婪的背后是信貸和債務的擴張，恐慌的背后，則是資產價格泡沫的破裂和貨幣加速貶值導致的資金外逃。我是非常希望我們的管理層能夠認真學習這本書，這對于中國治理當下的各種風險而言極具參考價值。
2017年，中國的房地產，事實上已經進入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。盡管市場上仍然有人在迷信某些城市房價永遠不跌的神話，但就市場本身而言，在經歷了2016年的癲狂的表現之后，后續乏力，持續上漲缺乏支撐已經成為定局。
在去年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷時，不止一次的告訴大家，這次房地產調控政策是認真地，千萬不要誤讀，認真的原因是政策的初衷是為了救房地產，避免房地產泡沫破裂重蹈2015年股災的風險。不同于股災的是，房地產泡沫一旦破滅，其引發的杠桿斷裂作用以及系統風險，比股市要可怕地多。
去年年底的中央經濟工作會議，房地產的內容可謂濃墨重彩，強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調要防止房地產“大起大落”。在我看來，2017年政策的目的是防止房地產大落，因為大起幾乎是不可能的，而暴漲之后的下跌概率很大。
目前各地都在開地方“兩會”，房地產調控也成了熱點城市委員代表熱議的話題。目前一線城市的房地產市場相對于2016年降溫明顯，深圳這個在歷次房地產調整中都會有突出表現的城市價格也出現了松動。但是，在經歷2016年的暴漲之后，市場慘痛的教訓讓很多擁有購房資格的不敢再觀望。
最近筆者在一些樓盤和二手房市場關注到的情況，似乎和市場上統計的數字有出入，北京購房者的熱情并沒有下降，一個根本原因是，大家認為，在北京土地供應暴跌的情況下，未來商品房的供應將極為有限，這為未來進一步的上漲事實上埋下了很大的伏筆。在輿論的壓力下，2016年年底集中供應了幾塊地，結果都變成了開發商自持，進一步增加了對未來房價上漲的恐慌。所以，在傳統的購房淡季，年底，我看到了很多人仍然在撲向各個樓盤。
很顯然，很多購房者并沒有從“房子是用來住的”，以及一些地方政府表態房價不能再漲了中獲得安慰，告別恐慌，而是在焦慮和恐慌中進行著矛盾的選擇。上海、廣州以及深圳等城市的情況好一點，市場交易量和價格的調整代表了市場目前的真實情緒。但一線城市最大的問題都是土地供應有限，未來看漲預期仍然存在。
但是，不管如何，2017年中國的房地產市場，如同一場足球賽，在經歷一邊倒的上漲之后，終于進入到勢均力敵的膠著階段。
不管市場情緒如何，中國房地產的轉折點到來毫無疑問。
讓筆者擔心的是，面對貨幣貶值這個影響房價走勢的極為重要的信號，很多投資者視而不見，仍然沉浸在過去的“永遠看漲”邏輯中難以自拔。
更令人擔心地是，中國房地產在經歷18年的漲漲跌跌，調控、放松、再調控、再放松的周期后，游戲的參與者對房地產市場的認識并沒有隨著房價的大漲而水漲船高，地方政府、政策的決策者、開發商、買房者以及其他參與者的認識水平仍然停留在10年之前。好像一個滿臉青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永遠漲不大，讓人擔心地成長著。
我一直認為，中國房地產就像一個身體快速竄升，而大腦早停止發展的小腦患者，在智商層面永遠停留在兒童狀態。中國房地產市場的當務之急絕非什么庫存，什么價格泡沫，而是我們缺乏一個成年人的思維來思考這個產業的未來。
即使現有的政策，盡管口口聲聲建立長效機制，但手段卻仍然是短期的應急措施。比如，一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價格超過多少多少等自欺欺人的“降價”措施。這個產業的每一個參與者，都急需一場成人禮，讓這個行業告別少年的懵懂，回歸常態發展。
基于此，筆者提出幾點關于中國房地產成年化的思考：
其一、房地產政策必須告別“經濟目標”，回歸民生和居住，圍繞“房子是人住的”這一政策目標重新構建住房公共政策體系；
其二，中國房地產市場的基本面已經今非昔比，房地產當下最重大的問題絕不是庫存，而是嚴重的資源錯配，不要排斥大城市的發展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解決中國城鎮化的最佳平臺。要打破大城市的邊界，以一體化的思維發展城市群，而不是把人趕向中小城市。三四線城市的庫存沒有必要動用政策資源去消化，而應該主要解決大城市及周邊的供應短缺問題；把高房價的支撐寄托在未來城鎮化的農民身上，更是傻得可愛的想法，中國的進程農民要真的能支撐中國的高房價，中國的農民就是世界上最有錢的農民了。
第三，不要擔心房價漲跌，房價漲跌應該成為常態。但是，很顯然，被過去10多年單邊上漲“嬌慣”的中國房地產市場，既沒有做好價格調整的準備，更沒有做好價格調整的意愿。我最擔心的是，如果2017年價格真正調整，政府又會迫不及待干預市場救市。
拉斯·特威德在其《逃不開的經濟周期》中一針見血地指出：“蕭條的唯一原因就是繁榮。”我希望中國的房地產市場能真正成熟起來，不要一驚一乍，也不要讓其永遠停留在增長工具的定位。中國需要一個健康的房地產，2017年是通過顛覆性思維改變這個行業，讓這個行業真正成年的時候。
