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■李宇嘉
2016年房地產工作的主旨是“去庫存”，而2017年房地產工作的主旨是“房子回歸居住屬性”的定位和長效機制建設。
原因何在？近年來，傳統經濟動力回落壓力大，而新經濟體量不足，關聯性強、帶動性大的房地產，在“穩增長”上具有“一石多鳥”和不可替代的作用。當然，對于房地產在支持“穩增長”的定調上，國家一直沒有偏廢“調結構”、“促轉型”。于是，以新型城鎮化為契機和抓手，加快土地、戶籍、社保等制度改革，將人口進城與城市化所需的公共服務均等化同步推進，從而自然創造出房地產的新增需求，這是“穩增長”、“調結構”和“促轉型”的最佳路徑。
但是，制約土地、戶籍、社保等公共服務均等化的配套改革進展不足，特別是財稅體制、中央地方關系、政績考核、傳統增長模式桎梏等改革“硬骨頭”的阻滯。因此，近年來通過寬松的貨幣環境、較低的購房成本，激活新市民（外來人口和新就業大學生等）住房需求的“去庫存”，異化為熱點城市“加杠桿”刺激下的資產配置“盛宴”，并引發了對結構扭曲、資產泡沫風險和系統性風險的擔憂。
“穩中求進”上升到治國理政的高度，2017年樓市政策遵循穩定中推進改革的基調。比如，熱點城市增加土地供應、信貸政策扶持合理需求、疏導需求到周邊中小城市、推進京津冀一體化等，這些挖掘短期需求的措施，顯然是為對沖2017年開發投資、新開工下滑沖擊固定資產投資。但是，2017年是“改革深化年”，改革要取得實質性進展。因此，對房地產，此次中央經濟工作會議濃墨重彩的是“長效機制”，意味著徹底改變當今房地產市場亂象及尖銳的住房問題和矛盾。中長期內，要避免樓市大起大落，回歸“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，還是要將住房制度改革徹底完成。現有住房制度框架，是在2003年18號文的基礎上演化過來的，核心是建立以多數家庭購買或承租普通商品住房為主的、面向市場的住房制度，這一框架是我國住房制度改革的第二個里程碑。
1998年23號文（房改啟動的標志性文件）確立“以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”，這是福利住房制度向市場住房制度的過渡。經濟適用房完成歷史使命后，即商品化、社會化住房供應體系初步建立，城鎮居民（城市化快速啟動前主要是機關企事業單位人群）住房狀況初步改善，從提高資源配置效率、市場化改革方向、改變政府“辦社會”的狀況看，要盡快向市場化住房制度轉變。因此，推進住房市場化，并以經適房、廉租房保障困難人群住房需求，這個方向是對的。
但是，住房的公共屬性特別強，也特別易于出現市場失靈。各國推進住房市場化的過程中非常謹慎，或者市場化范圍很小，或者嚴厲干預市場定價。即便是美國這么強調市場化的國家，也專設了城市和住房發展部（HUD），其職能之一就是資助窮人、退伍軍人、少數族裔解決住房問題。住房市場化有兩個前提，一是市場各種要素是否充分自由競爭，二是糾偏市場失靈，即加強住房保障。2003年開啟的住房市場化改革，盡管大方向是對的，但市場化的兩個前提并不完全具備。
房地產市場的源頭——土地是半市場化的。本世紀初，剛好趕上“入世”后外向型經濟大發展，各地紛紛以工業超低地價招商引資，工業平均地價不足居住地價的1/10，甚至奉行零地價政策。為補足快速工業化和城市化過程中的龐大基建，地方政府在宅地出讓上，不得不奉行高地價政策。因此，初始看，土地承擔的是財政的功能、實現政績的工具。同時，人口大量進城，收入明顯分化，但中央與地方之間在公共職能、財權事權分攤、公共財政建設上明顯滯后，導致住房保障沒有跟上。
而且，市場化所需的基礎秩序滯后，2003年提出的普通住房為主的市場異化為過分強調市場利益的高檔住房市場。2003年以來，盡管住房市場快速推進，但住房供應沒有匹配城市（鎮）化過程中人口流動和住房需求。房價上漲和財富效應加速住房需求分化、住房及財富基尼系數擴大，這是導致資產泡沫預期、內需不旺的根本，也是經濟轉型難產的癥結。
因此，房地產長效機制應著眼于住房制度頂層設計，即全面糾偏市場化導向的“支柱產業”定位，面向當前2.7億城市外來人口以及1.5億“三留人群”（留守兒童、婦女、老人）亟待解決的住房需求，以憲法規定的城市土地全民所有、全面建成小康社會、“十三五”規劃提出的五大發展理念為導向，以建立市場基礎秩序、建設公共財政為抓手，全面糾偏市場失靈，回歸2003年提出的普通商品住房和面向低收入的住房保障，激活普通居民為主的住房消費市場，以此構建內需社會。由此，才能真正實現“房子是用來住的”定位，才能避免樓市大起大落和資產泡沫風險。
