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元旦之前重慶市曝出重磅消息，干了15年的黃奇帆市長要離任，這一下很多小伙伴都不淡定了，要知道金融市長并非浪得虛名，黃奇帆在任一方，確實造福了重慶百姓，連續(xù)3年重慶都是全國GDP第一，但在重慶的房價卻均價只有不到7000元，雖然重慶人民自認(rèn)為收入不高，沒法跟北上深比，但從白領(lǐng)們的收入統(tǒng)計來看，重慶收入保守估計也能達(dá)到北上深的一半多，甚至是2/3，但重慶房價只有北上深的1/8，不得不說這在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)中是個奇跡，而且這個奇跡竟然如此的不和諧。
那么問題來了，重慶的低房價結(jié)果跟黃奇帆市長個人有沒有關(guān)系呢？當(dāng)然有關(guān)系，否則在同樣的貨幣政策，同樣的財政政策下，不可能出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。那么黃奇帆做了哪些事情呢？這恐怕就是重慶的地票制度了，簡而言之就是退耕一畝耕地，就可以取得一畝地票，然后到交易所交易給開發(fā)商。這樣保證了重慶土地供給充足，而黃奇帆個人對于賣地樓面價也是打壓，你從未聽說重慶能曝出一個什么地王！有數(shù)據(jù)顯示，2005年，主城區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為465平方公里。按重慶總體規(guī)劃，至2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地將達(dá)到865平方公里，15年時間內(nèi)將新增400平方公里的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，幾乎再擴(kuò)了一個重慶。而從地價和房價的比值來看，重慶僅為1:3，土地溢價不到6%，而其他地方溢價都是30%起，所以重慶的做法跟很多城市捂地惜售形成了鮮明的對比，如果說其他地方是壓縮土地供給，賺取土地溢價，那么重慶就是加大土地供給，以量補(bǔ)價。從數(shù)據(jù)上看，重慶土地出讓金也沒比其他城市少收多少。
大量的土地供給，而且是廉價土地供給，讓重慶造了太多的房子，2016年重慶10個月賣出了4725萬平米，但同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26555.16萬平方米，我沒找到最新的重慶庫存數(shù)據(jù)，但根據(jù)戴德梁行的判斷，重慶市場跟三線城市差不多，去庫存是樓市的主要任務(wù)。估計庫存不會少。
這樣的結(jié)果有人歡樂有人愁，在重慶老百姓差不多一個工作人口一個月的收入就能買1平米的房子，一個家庭一個月能買2平米，100平米的房價收入比只有5年，換句話說重慶居民5年時間就能買套房子，而在核心區(qū)這個數(shù)據(jù)也不超過10年。但在北上深是多少呢？大概是30年。所以幸福感完全不同。但那些買了房的發(fā)愁了，重慶房價老也不漲，他們后悔當(dāng)年買了重慶，這同樣的錢要是買到別的城市估計價格怎么也得翻倍了吧。
沒買房的覺得重慶是個好地方，買了房的則詛咒重慶樓市趕緊漲，好讓自己的身價增值。但黃市長走了之后，重慶樓市真的能反彈嗎？我的判斷是，短期不會，中長期可能性不小。
首先，因為短期來看，不太可能改變重慶樓市供大于求的現(xiàn)實，去庫存仍然是主基調(diào)，在大量的庫存壓力面前，漲價的動力不存在。但不排除一些核心區(qū)的房子，借題發(fā)揮炒預(yù)期！比如我們已經(jīng)聽到了有些聲音說，重慶房價要5年翻倍。
其次，不可否認(rèn)這座城市有黃奇帆的主觀色彩在里面，他用他的金融知識在給這座城市帶來不一樣的變化，而黃奇帆走了，他的政策被繼承多少，這個不好說。但從全國那么多城市來看，大部分領(lǐng)導(dǎo)都是不懂金融的，所以從長期看，重慶回歸平庸是大概率事件。那么這些土地的供給，以及土地溢價低的問題，可能就要向合理的方面逐漸回歸。所以緊盯土地價格吧，繼任領(lǐng)導(dǎo)能繼承多少黃奇帆的思路，完全會體現(xiàn)在土地價格上，什么時候重慶土地溢價上來了，也出地王了，那么重慶也就離漲價不遠(yuǎn)了。
第三，重慶房價這些年下來確實被低估了，從房價收入比這個數(shù)據(jù)來看，重慶房價跟世界水平比都并不高，明顯低于了全國平均水平。所以要么全國降下來，否則重慶漲上去也是大概率事件。
最后，表明立場，現(xiàn)在重慶被視為了全國房價的異類，但也許重慶才是正常的，而全國房價才是異類。趕上一個好領(lǐng)導(dǎo)不容易，重慶這么多年來，一直低房價發(fā)展策略，所以大家的居民幸福感很強(qiáng)。幾乎很少聽到重慶朋友談?wù)摲績r抱怨房價的。重慶的發(fā)展剛剛沖上快車道。雖然現(xiàn)在居民收入與還比較低，只在全國排名中游，但如果按照既定的路線發(fā)展，估計很快就能迎頭趕上。但我不愿意看到的是，收入上漲，房價上漲更快。重慶人民有錢了，但卻最后變得更窮了。最后就像北上深居民一樣的痛苦。
而在我內(nèi)心里，其實還有一個邪惡的念頭，連我自己都鄙視，那就是也不排斥重慶房價漲上來，因為那樣就會讓我們十分清楚，到底為什么全國房價那么高了。所以從這個角度看，重慶又是一只小白鼠，這只小白鼠可能會給我們揭露一個真相，那就是房價泡沫，十有八九因為地方炒高土地，捂地惜售。讓我們拭目以待看結(jié)果吧！
