打造電梯行業新媒體!
| [打印] |
最近，皇城公寓的居民李女士乘坐電梯下樓時嚇了一跳：電梯在下行過程中突然“罷工”，而且電梯門無法打開……原來，已經使用了13年的電梯由于老化而出現故障。李女士的遭遇不過是成都眾多高層住宅老齡電梯所面臨的“退休”難題中的一個縮影。
據了解，高層住宅電梯的黃金周期為15年，15年后則進入老齡或故障頻發期。而在成都主城區內，于上世紀90年代興建的一批高檔高層住宅，每天承載居民上下樓的電梯相繼邁入或面臨15年使用大限。成都市質監部門有關負責人透露，目前成都市有大量電梯因維修涉及動用維修基金等難題。
現狀：一批老齡電梯毛病多
前不久，位于梨花街的皇城公寓的公告板上，物管公司寶利物業發出通知：皇城公寓是高層電梯公寓，設施設備較多，10多年日夜不停地運轉使設備或多或少已出現程度不同的老化現象，維修量增多，物管公司擬對現有物業服務費標準進行調整。
據悉，皇城公寓一幢和二幢的電梯已經使用13年。由于電梯出現老化現象，居民們感受較深的是電梯的反應速度和運行速度明顯比不上當年了，最近幾年還不時需要維修，甚至出現業主被困電梯的現象。與皇城公寓相比，于1995年建成的錦繡花園[最新消息 價格 戶型 點評]最早一批電梯在3年前便出現了“罷工”現象。2008年，小區有一部已使用16年的電梯壞了需要停運維修，由于業主未能形成統一意見，致使一批業主在電梯停運后3個月內只能每天爬樓。住在8樓的蔡大爺稱，由于本單元的電梯用了10多年，修好后使用時感覺還是搖搖晃晃，因此更換電梯成了強烈意愿。
事實上，與皇城公寓或錦繡花園一樣，成都主城區內遭遇或面臨電梯“退休”難題的小區不勝枚舉。
癥狀：保養不力維修積極，業主不堪重負
最近兩年，專職從事電梯維修的李工程師十分繁忙，因為平均每天都會有2~3部電梯等著他去維修。“正常情況下，高層住宅電梯的使用壽命為15~18年，如果維護不好，壽命會更短。”有超過30年從業經驗的李工程師表示，成都有很多高樓的電梯保養讓人擔憂，尤其是修建于上世紀90年代的高層住宅電梯。在成都有不少小區，老電梯幾乎一周要壞幾次，電梯停不準、梯門打不開、過層不停的現象經常發生。又因為很多小區保養不到位，電梯小毛病長拖不決，可能造成機械故障，那時就只能靠大修、大換來解決問題。
據調查，電梯月保養費應該在400元以上比較適當。然而當前電梯保養市場競爭激烈，開價越來越低，工人保養也就越來越偷工減料。一家不愿透露姓名的電梯保養公司負責人透露，幾年前公司開出的每部電梯月保費是600～700元，他們一組兩個人每天保養兩部電梯；但現在為了爭生意，月保費降到200元/部，一組人一天要保養六部電梯，只是擦點潤滑油，隨便撣撣灰就算完成任務。因為電梯是一種復雜的機器，運行時間過長一些參數就會不準，需要重新調整到最佳組合；如果不調整，零件的損耗速度肯定大大加快。但現在工作量增加了三倍，這些“精細活”也就變成了“粗活”，因保養不力，電梯壽命要縮短五年以上。
業界資深人士透露，不少維保公司在保養方面賺不了錢，則在維修上做文章，維保公司開出的維修動輒上萬元，大修則數萬元，導致業主不堪重負。
難關：換一次電梯，房屋維修資金“洗白”一次
記者調查了解到，目前購買高層住宅必須分攤電梯費用，一般在購房時開發商都會將電梯費用攤在購房款里，業主在購房時一般不會去考慮電梯的更換問題。但是像上世紀90年代蓋的電梯房，需要更新時分攤費用問題就凸現出來了，高層住宅樓配置一部中高檔的電梯，設計、運輸、安裝等所有費用大概在50萬元左右。許多購房者更沒想到的是，如果使用年限為70年的房子，往往需要更換3～4次電梯，更換費用是非常昂貴的。
錦江區房管局有關負責人告訴記者，目前成都各小區維修資金看上去很充足，但一旦小區的電梯全部更換一次，基本上是將所有維修資金“洗白”一次，因此他建議小區維修資金不要輕易動用，電梯老化或更換時將是動用維修資金的高峰期。到了第二次更換電梯時，維修基金已經“見底”，到時業主得另行籌款。
業內資深人士算了一筆賬：一幢高層住宅樓，按照電梯壽命15年、商品房使用壽命70年計，其間可能要更換3次電梯，每部電梯按50萬元，一幢樓三部電梯總的更換費用就是450萬元。加上電梯在報廢前的維修費用，更換費用可能在500萬元以上。這筆巨款，按一幢三梯六戶的30層樓180戶計算，每戶需分攤約2.8萬元的電梯費用，也就是說換一次電梯每戶業主需要承擔的費用約9000多元。如果一些老小區沒有房屋維修基金，或者維修基金用光后，更換電梯就成了大難題。
#p##e#方案：
擬明確電梯維修更換辦法
成都的超齡電梯怎么報廢？如何更換？誰來埋單？電梯的維護、安全如何得到更好的保障？
成都市質量技術監督管理局特種設備安全監察處副處長何昌偉在接受采訪表示，現行的《特種設備安全監察條例》并沒有規定電梯的具體使用年限，只規定特種設備存在嚴重事故隱患，無改造、維修價值，或者超過安全技術規范規定使用年限，特種設備使用單位應當及時予以報廢。之前北京、上海等使用電梯較早的城市就出現過老舊電梯的更換問題，北京市就曾出巨資來更換過一批老電梯。現在，成都不少高層建筑的電梯使用時間也達到了10多年。
據介紹，成都市目前有約4萬部電梯。由于電梯屬于業主共有的公共安全設備，但小區又不是所有業主都會使用電梯，因此就會出現維修經費使用在遇到電梯維修時遭遇糾紛。公共維修基金需要2/3的業主簽字同意才能動用，但挨家挨戶找業主可能出現業主不簽字，或者業主不在小區居住無法聯系等情況。
何昌偉透露，今年《成都市電梯安全監督管理規定》進入市政府的立法調研程序，他們目前正在起草相關草案，爭取年內能形成完整的意見稿。該規定準備明確老舊電梯維修更換的具體辦法，比如超過一定年限存在隱患的電梯，可由業主決定，請專業評估公司出具評估報告，根據評估報告來決定是維修還是更換。同時，他們還希望草案進一步明確電梯維保單位的職責，包括物管公司負責電梯安全管理人員必須經過專業培訓，而涉及到電梯維修、保養、檢驗的人員，都必須持證上崗等等。
據了解，省質監局此前已表示，將和房管、建設等部門聯動，爭取將房屋的維修基金用作電梯維保的費用。也就是說，以后如果小區電梯出問題，只要有質監部門提出的確應該維修的鑒定報告，就可以動用房屋維修基金對電梯進行維保。成都商報記者 萬金龍
專家指點
為電梯找放心“保健醫生”
如何為電梯找放心“保健醫生”？有專家指出，可以從幾方面著手：一是多找幾家維保公司，貨比三家，盡量找信譽好的公司；二是不要只看公司報價是否便宜，而要關注他們的保養程序是否規范到位；三是遇到大修等情況，要求維保公司價格透明化，將每項零件的進貨價、人工費、管理費、合理利潤全部列出。
相關鏈接
北京：到年限必須換梯
北京市在《住宅電梯使用年限規定》中明確，建筑物單部電梯使用時間達到15年、多部電梯使用時間達到18年，主機和其它主要配套件磨損嚴重、設備已經過三次以上大修，再次維修工程的投資費用超過設備折舊殘值的，必須更換新梯。已達到報廢年限而暫不更新的電梯，電梯檢測周期從一年一次縮短為每六個月一次。
南京：換梯開發商掏錢
為了讓住戶安心，南京市明確提出將電梯的大修、更新改造費用，從原來的維修基金中單獨列出，同時規定不再由業主交納，改由相關的開發企業提前“埋單”：按照建筑的具體樓層不同，電梯被分成四個級別，每部費用從低到高20萬元至60萬元不等。電梯“養老金”改為開發商繳后，將被統一繳到一個專門設立的銀行賬戶，以便專項專用。對于已經繳過物業維修基金的老房子，仍按舊辦法執行。至于房改房，相關部門則爭取產權單位承擔部分費用，以減輕業主個人負擔。
