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近日，網易房產一行參觀了位于深圳大梅沙的萬科總部，萬科總裁郁亮熱情會見了網易房產一行并接受了專訪，并就外界對于萬科的多個質疑和疑問一一作了坦誠的解答。郁亮表示，中國的城市化浪潮和兩次人口高峰將令中國房地產業在未來15年持續高速發展，即使年底救市政策取消也不會改變這種發展趨勢；雖然目前高端住宅市場誘人，但作為主流發展商的萬科還是堅持把高端產品控制在20%之內；對于日前再度被2008年底帶頭降價引來議論，郁亮表示，萬科是光明正大地先說后做，當初降價是為了促進樓市成交活躍起來，促進行業健康發展。
談政策：救市政策取消也難改房地產高速發展
近期討論得最熱烈的無疑是年底救市政策大限的話題。政府去年出臺了一系列的救市政策，不僅樓市迅速升溫，今年排在前面的龍頭發展商擴張得非常快，如果失去了這種政策支持，房地產行業和排在前列的發展商還能否保持高速增長？萬科又是如何應對這一變化的？
郁亮表示，1998年的金融危機、2008年金融海嘯令政府采取了促進房地產市場發展的政策，確實促進了房地產行業快速成長。當房地產市場發展起來后，就會按它自身的規律發展，不會因為一時政策的變化而變化。如果中國未來經濟發展態勢良好，那么地產行業沒道理不好。中國的經濟是工業化、現代化和城市化并存，工業化和現代化的發展加劇了城市化的發展，這是毫無疑問的，而城市化的進程顯然離不開房地產行業的發展。
郁亮還認為，除了城市化推動了房地產行業的發展，還有人口結構問題。目前有兩次人口高峰，第一次人口高峰是改善型住宅需求，到了健康、養老住宅的階段；第二次人口高峰也已到來，到了首次置業的階段。這兩個因素跟城市化相結合，成為中國房地產行業未來15年發展的基礎力量。
#p##e#說到這里，郁亮強調：“危機的作用是被放大了。”也就是說，救市政策并不是房地產行業發展的主要動力。
談產品結構：堅持把高端產品控制在20%以內
經歷過2008年房地產行業危機后，2009年逐步回暖，并且房價一路高漲。危機過后，高端產品市場表現非常好，其利潤相對中低檔住宅也更為豐厚誘人。那么，萬科會不會因此調整產品結構？
對此，郁亮表示，近年來萬科已開發出了相當豐富的高端住宅產品，但他同時表示，“萬科高端產品會控制在20%以內，還有60%-80%是普通住宅。現在產品非常豐富，適合萬科的產品定位，不會隨便調整產品結構。”
他認為，短期的利潤對于萬科來說沒有誘惑力。萬科的產品定位是長期的，不是一兩年的事。萬科是主流發展商，沒有道理80%都做高端產品。在今年看來，高端產品市場表現不錯，但萬科不會因為一時的利潤而更改產品定位和結構，因為這是非常危險的事情。房產不像股票，可以說換就換，它是生活的必需品，是長久持有的，不能高拋低吸，時常更換。
談責任：龍頭企業責任是促進行業健康發展
眾所周知，2008年底，在房地產行業不景氣時，萬科的帶頭降價曾引起了軒然大波。日前，有業界人士重提舊事并對此進行非議。那么，萬科當初為何率先降價？萬科如何看待行業龍頭的責任？
#p##e#郁亮對網易房產表示，萬科并沒有在危機面前自己偷偷逃跑，而是先說后做，并且預先留給其他房地產企業一個充分的思考時間，是在光明正大地做事情。當初萬科帶頭降價，是因為整個樓市非常低迷，希望通過降價促進成交量的提升，與其他企業一起通過降價整體激活市場。
郁亮說：“萬科相信什么？萬科相信市場，相信主流想法、主流意見，市場的力量是最強大的。發展商應該審時度勢，適應市場的需求。有價無市是健康的市場嗎？肯定不是。所以萬科判斷好與壞，是以市場是否健康發展為標志的。”郁亮舉例，如果一個政策出臺，對萬科可能并不有利，但對于市場來說有利，就像當年的90/70政策一樣，對萬科來說多少有點影響，但是它符合中國的房地產市場，由于土地稀缺，小戶型化是適合市場發展的。那這時候，萬科應該支持產品也可以做適當的調整。
郁亮表示，萬科到現在為止之所以一直執行“三不”政策，即“不拿地王、不囤地、不捂盤”，就是要保證市場有足夠的供應量，不能捂在那里賺多點錢。
談住宅產業化：認準了方向就先把事情做起來
近年來，萬科一直在推動住宅產業化。但近期，相關專家還有業界人士對于萬科能否以一己之力把住宅產業化推動起來表示了質疑。
#p##e#對此，郁亮說：“我想這件事情沒什么好談的，做一件事情，不能老是問別人意見，這樣事情做不起來。”他說他很佩服汽車行業的兩個人，一個是李書福，一個是王傳福，當初在一片質疑之聲中，他們堅持中國人自己制造汽車，如果當初他們花錢請100個人提意見，肯能100個人都跟你說這件事情不行，而今天王傳福成為了中國首富。
郁亮笑說，“我們可以以中國首富為榜樣，在住宅產業化這件事情上，對于萬科來說，認知的方向是對，那我們就堅持，頂多孤獨的走一段路。”只要做法是適合產業的未來，看以后的趨勢。相關配套和相關產業支持都不是問題，關鍵是事情發展的未來，發展的趨勢。技術推廣方面，是還沒有成熟的經驗，還有相關配套方面等等，還沒有完全成熟，但是這些都會逐步完善的。
談廣州策略：對亞運城、城中村改造都有興趣
近期，廣州將亞運城項目整體以165億元打包出讓，同時城中村改造項目也陸續推出。萬科是否將參與其中？萬科在廣州的發展策略如何？
對此，郁亮表示，萬科進入廣州的時間不太長，土地儲備也比較缺乏，萬科對廣州城市的每個角落的發展都有興趣，也積極參與每個角落的建設和發展，像亞運城這樣意義重大的項目，萬科都不會袖手旁觀。而城中村改造等項目，萬科都會積極參與其中。
