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雖然我國的改革開放從1978年就開始，但房地產市場起步較晚，即從上世紀80年中開始準備并在80年代末開始啟動。可以說房地產金融基本上伴隨房地產市場起步，但房地產金融的發展相對遲緩；總體上它在我國近30年來的發展過程中，對國家經濟和人民生活的改善起到了非常重大的貢獻，也必將發揮更大和更積極的作用；但也暴露出了很多問題并對我們提出了很大的挑戰。
由于本文涉及房地產金融是一個很大的命題和由于篇幅有限，作者這里就選擇重要的方面加以闡述和點評，有些房地產金融產品如房地產抵押證券化和房地產夾層融資等產品將不包括在本文中。
一．我國房地產金融政策和市場回顧
1．房地產貸款
1980年6月，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策。1984年開始四大國有銀行陸續開始經營部分商業性金融業務，接下來幾年廣東一些沿海發達地區嘗試借鑒香港地區的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產金融業務之一。1986年，國務院成立了住房制度改革領導小組，負責領導和協調全國的房改工作。1987年底，為配合國家住房制度改革，圍繞房改領域開展業務，我國分別在煙臺和蚌埠成立住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結算等政策性金融業務。1988年1月，國務院決定分期分批實行住房制度改革。1991年2月，國務院辦公廳對上海市人民政府上報的房改方案作了批復，原則同意；1991年5月上海住房公積金制度實施，并在接下來的幾年全國推廣。1991年，國務院提出分步提租、出售公房等推進房改的思路。1994年，國務院作出深化城鎮住房制度改革的決定，提出建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度。
1996年7月1日中國人民銀行《貸款通則》發布和實行，1997年5月9日建設部發布《城市房地產抵押管理辦法》，它們為接下來實行的銀行個人住房貸款業務確立的方向。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時，建立了職工住房補貼和住房公積金制度，為推進住房商品化創造了條件。2003年6月13日央行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》；它對房地產開發的四個主要環節均進行了嚴格的限制。2003年8月31日國務院出臺《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》；銀監會2004年9月2日出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引》；2005年9月銀監會發布《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》；2006年5月29日9部委出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。這些政策對我國房地產市場和產生了重大作用。
#p##e#中國人民銀行2009年8月5日發布的《中國貨幣政策執行報告（2009年第二季度）》指出，截至2009年６月末，全國商業性房地產貸款余額為6.21萬億元。其中，房地產開發貸款余額為2.35萬億元，是1998年房地產開發貸款余額2680億元的近9倍；購房貸款余額為3.86萬億元，是2000年末3377億元的11倍和占當年GDP的近10%。圖1顯示我國從2000年到2004年, 購房貸款余額占當年GDP從3.77%增加到近10%，這一比例從2004年到2008保持基本穩定，這也說明我國宏觀調控的積極方面。
值得注意的是我國幾大銀行房地產開發商貸款的不良貸款率是個人房產貸款不良貸款率的幾倍，它們房地產開發商貸款質量差異也明顯，其中有的不良貸款率相對偏高，超過5%以上，這應該引起警覺。
另外我國推行住房公積金制度已有十八年,這項改革舉措,對推動房地產業及相關產業的發展,幫助城鎮職工實現自住其力的目標,也起到了積極的作用。截至2008年末，個人貸款余額為6094.16億元；個人貸款余額與商業性個人住房貸款余額比例為20.43%。但我們也應該意識到住房公積金體系也存在發展不平衡、監管和法律制度完善等問題需要我們解決。
2．房地產企業上市
目前,全國房地產開發企業超過5萬家,投資規模在10000億元以上；在滬深兩市公司已近100家，其中房地產公司首次公開發行股票并上市和通過買殼上市的房地產上市公司幾乎各占一半。
自1992年以來,房地產企業在證券市場中走過的是一條由熱到冷再緩慢升溫的曲折之路,由最初的盲目開發步入到現在的理性發展時期。1994年以前,房地產企業曾經是證券市場的一個亮點；從1994年下半年開始,國家為了抑制房地產開發過熱,出臺了一系列政策。中國證監會于1995年明令：對將募集資金用于別墅性質的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標準在四星級以上的賓館飯店建設的配股申請不予審批；在新股發行方面,中國證監會則于1996年開始對金融、房地產行業企業暫不受理。1997年繼續沿用了這一規定。 房地產企業上市暫停的5年間。由于受到增發條件的限制，以及房地產企業高負債對業績的不利影響，房地產企業實現股市融資還有一定的操作難度。2001年國內資本市場恢復房地產企業IPO，也只有部分企業得以上市，其中很大部分都是國有股份控股。
不鼓勵房地產企業通過上市進行融資，主要還是有關部門認為房地產公司是以年為投資回報核算周期的企業，首先其的經營回報往往不能穩定地以年來體現的，其次房地產公司在土地獲得上也有一定的不穩定性或變量，因此對投資者來說風險較大。
#p##e#與此同時許多房地產公司不得不選擇到境外上市，或者借殼上市。近幾年來，我國許多房地產公司尋求境外上市。
3．房地產債券
我國早在1987年就頒布了《企業債券管理暫行條例》，但企業債市場一直停滯不前。長期以來，中國企業債余額占年債券市場余額的比例低于6％。房地產債券作為企業債券中的一個組成部分，近二十年年來，發行債券的房地產企業也是屈指可數。
1993年到1998年政府禁止房地產企業通過股票和債券融資，其間房地產企業沒有公開發行房地產債券。企業發行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內地房地產企業債券融資方式非常少，發債融資對籌資企業的條件要求較高，房地產企業更是困難。房地產債券設計品種單一。近幾年發行的房地產債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。
事實上一直到2007年8月14日正式頒布實施《公司債券發行試點辦法 》之前，國內市場并無真正意義的公司債券，債券發行采用審批制，由國家發改委確定，要求銀行擔保，主要為大型國企融資使用。
2007年8月以來，一些公司等陸續發行了公司債券，房地產公司債融資有望改善其融資結構。由于房地產項目的開發周期一般在2-4或以上，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結構非常不合理；房地產公司債融的出現可以說填補了一項空白，可以滿足相當部分公司的需求。
4．房地產信托
改革開放開始后，1979年以中國國際信托投資公司的成立為標志，中國的信托業得到恢復。在近30年的發展過程中，國家對信托業開展了多次整頓；包括1982年4月國務院發出《關于整頓國內信托投資業務和加強更新改造資金管理的通知》，主要針對信托業進行了一次機構整頓，此次第一次整頓，到1999年2月國務院辦公廳下發《國務院轉發中國人民銀行整頓信托投資公司方案的通知》，此次第五次整頓。
#p##e#我國信托業與房地產融資有著不解之緣，2001年10月《中華人民共和國信托法》實施以來，在信托公司發行的信托計劃中房地產項目始終占有較大比重；尤其是國家加強房地產信貸監管政策出臺后，房地產信托逐漸成為房地產企業融資的重要渠道。
與此同時，在房地產融資很緊的形勢下，房地產信托融資業務還是有了很大的發展；房地產信托融資業務從2003年的60億元提高到2008年的229億元。預計2009年和今后幾年我國房地產信托融資會有更大的發展。
5．其它房地產融資方式和金融產品
根據我國1996年8月1日起施行《貸款通則》第七條對委托貸款的定義；委托貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由金融機構（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。委托貸款的缺點是利率很高，中小房產開發商成功采用委托貸款方式來進行融資的實際案例在民間資本充沛的江浙地區較多。
海外房地產投資資金對中國的投資，應該有十多年的歷史，它伴隨著由中國經濟的持續穩定地增長、房地產業的發展和人民幣升值預期等的影響；但一開始規模很小，2003年以來有明顯增加。外資涉足中高檔住宅，酒店式公寓，辦公樓和部分綜合項目。它在一定程度上對我國房地產業的發展包括更規范運和國際先進經驗學習起到了積極大作用。2006年有關當局發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》以后，海外資金的投資和融資能力及預期回報收到很大影響。2008年全球金融危機爆發后到目前，外資對我國房地產投資趨于平穩或稍有下降。。
房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人，即出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給承典人的行為。我國《典當管理辦法》自2005年4月1日起施行，近幾年，特別是2006年以來，由于開發商的開發貸款獲批從緊，一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少房地產開發商的一個重要選擇。典當的單筆業務款項從幾萬元到上千萬元不等。比起銀行推出的抵押貸款，典當業方便、快捷、靈活的特點。
