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“明年一季度北京房價存在小幅調整可能，特別是個別項目、局部區域價格會小幅下調。”不久前萬科副總裁毛大慶在北京發表了這樣一席言論。該觀點一經其口，立刻引發一系列猜測，人們將其與2007年萬科董事長王石的拐點論相聯系，揣測萬科或將再次領銜降價。
降價是一個時間性問題
近期以來，關于房價走勢不明朗或現拐點的言論層出不窮，如拐點論、政策收緊論、降價理由論等等。然而，真正能夠觸動消費者神經或影響市場走勢的言論少之又少，人們明白僅靠理論和一腔熱血是無法改變市場行情的。有人甚至偏激地認為，一切理論不如行業巨頭領降價降價效果來得明顯，如2007年的萬科。
那么，萬科為什么要選擇降價呢？房價漲跌都在萬科掌握中嗎？“這是對降價行為的誤解，過度放大企業對市場的影響，卻忽視其背后實質內因。”業內資源人士張總分析認為，萬科在2007年領降是對市場變化的一種理性判斷，并做出及時有效的反應對策，而非萬科隨心所欲想降就降，想漲就漲。即使萬科不想降價，但在大勢面前也是回天無力，降價是一個時間性問題，萬科只是普降的誘因。
不妨換位思考，站在萬科角度看樓市，相信當初誰也不敢輕易提出“降價”兩字，所以降價背后必然是一番深思熟慮。
事實上，降價是對房價的一種否定。既然無法力挽狂瀾，與其晚降，不如早降，畢竟搶占先機也是一種經商之道，領降充分體現萬科運籌帷幄、決勝千里的高明策略。
筆者認為，一個事件的發生，是由若干個因素共同作用的結果。萬科降價之所以搶眼，更多是其在眾因素中，扮演的是催降劑和領降者。萬科降價首先是一種企業行為，其次才是行業行為，萬科雖有強大的品牌實力和市場影響力，但絕對無法做到想漲想降全憑己定。
#p##e#三大因素影響房價走勢
假如萬科降價，又是什么因素迫使萬科都選擇降價呢？
“市場消費力是決定降價與否的關鍵。”業內人士陳經理認為，房價高漲將使越來越多的消費者喪失購買能力，從而導致消費群體銳減，這一點從近期市場成交量下滑已經表露出來。當消費群體無力支撐高房價市場時，開發商必然陷入高成本、資金短缺的局面，選擇降價就是自然而然的事情了。
筆者認為，市場消費力只是三大降價因素之一，只有結合交易條件和交易年限，才能最終迫使開發商選擇降價。交易條件指的是成本支出，當首付提高和利率浮動比例上調時，將明顯削減投資和投機空間和風險，從而遏制房價飆升并打壓炒房者的積極性。
另外就是交易年限。一個活躍的市場，離不開投資，而制約投資活力的政策恰恰是交易年限的設定，因為2年與5年交易年限的最大區別就是5.5%的營業稅。
從目前的樓市行情來看，前面兩者已經基本形成，房價是否下降很大程度看免征營業稅政策暫定終止時間設定，如果回調交易年限至五年，房價下跌將無法避免。
由此，不難理解毛大慶為何預測明年一季度房價存在小幅調整可能了。
樓市看點
銀監會強調房貸收緊政策不變
10月21日，銀監會召開2009年第四次經濟金融形勢分析通報會議。銀監會主席劉明康在會上強調，要密切跟蹤宏觀經濟走勢和產業結構調整趨勢，科學把握信貸節奏，加強風險管理的制度和機制建設。
針對中國銀行業不良貸款繼續實現“雙降”問題，劉明康則認為，在不良貸款數據“雙降”的背后，信貸高增長下的風險隱患在積聚，需要高度重視，有效化解。要從嚴把握信貸政策界限，切實加強重點行業授信管理，做好授信風險監控。
#p##e#觀點
二套房貸從緊之風早已刮起。雖說北京、南京、杭州、深圳等地出臺收緊二套房貸的地方性政策，但收縮程度不一，或多或少存在觀望嫌疑。劉明康在此次通報會議的一席話，說明銀監會強調執行“二套房貸”政策決心不變。（林馳勝）
營業稅減免政策或影響年末樓市
2008年底，國家為了激活樓市交易，使其擺脫低迷現狀，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，核心焦點是將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的免征營業稅。據了解，隨著時間的推移，距離政策暫定終止時間（2009年12月31日）越來越近。許多購房者害怕因樓市全面回暖，國家再度將調整免征營業稅年限，故導致一些地方出現購房者搶搭優惠政策的“末班車”的現象。觀點
對于購房者而言，減免5.55%的營業稅相當于國家送出一份豐厚大禮，所以出現搶搭“末班車”現象不足為奇。 （林馳勝）
成交量回升不代表市場好
據了解，上周東莞市一手住宅簽約面積達到15萬平方米左右。截至10月25日，10月份東莞市累計簽約面積達40萬平方米。
有觀點認為，隨著萬科金域華府和中信凱旋國際的大量簽約，未來一周住宅簽約量仍然較大，預計10月全月東莞市住宅簽約面積將達約54萬平方米左右，將環比9月增加約六成。
觀點
雖說住宅成交量高低是判斷一個市場是否活躍的標準之一，但這并不意味東莞樓市就很健康。近期交易量之所以出現反彈，很大程度得益于中小戶型放量增加，特別是個盤定價低于消費者心理預期，所以東莞樓市能否持續活躍，主要是取決于成交量回升幅度、維持時間和樓盤定價。
