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“小區(qū)里的違章搭建、綠化私自改造究竟該由誰管？”“人未入住，物業(yè)費該不該交？”“家里被盜，物業(yè)管理公司有沒有責任？”……近日，寧波市建委在天一廣場舉辦的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》(修訂)實施大型廣場咨詢活動一開始，就吸引了不少市民，大家紛紛就自己關心的問題進行咨詢。
高低樓層的電梯維修費一樣嗎？
近年來，小高層及高層住宅的開發(fā)量逐年增多，隨之而來的物業(yè)收費問題也開始多了起來。其中，最有代表性的莫過于“住在高層、小高層的低層住戶，是不是可以因為電梯使用少而相應少交些電梯維修費呢？”
“在電梯使用上，有可能存在低層住戶用得少，高層住戶用的頻率高一些的問題。因此，居民有此想法也是可以理解的。”市建委相關負責人表示，“但電梯屬于共用設施設備，所謂共用設施設備，就是屬于這個單元樓的所有業(yè)主所有，你有所有權(quán)，你就有維護和維修的責任。因此，從法律意義上講，不管用多用少，所有業(yè)主都有義務負擔日常管理和維修的責任。這個在物權(quán)法中也是有明確規(guī)定的。當然，各個物業(yè)公司從人性化服務考慮，和業(yè)主之間作另外的約定，也是可以的。”
違章搭建、公用綠地私用誰來管？
時下，小區(qū)里違章搭建，在自家花園里種菜打井扎籬笆的不在少數(shù)，有的甚至還在公共綠地養(yǎng)起了雞鴨。盡管居民對此投訴很多，但物業(yè)管理人員除了勸阻，也拿不出更好的辦法，對此，新條例又是如何規(guī)定的呢？
現(xiàn)場工作人員表示，花園的問題其實主管部門早已注意到了。有部分房產(chǎn)公司在賣房的時候，把底層的一部分花園作為商品房的一部分賣給業(yè)主。但實際上，其中相當一部分在規(guī)劃中是屬于公共綠地性質(zhì)的，屬于城市管理范疇。所以按照這個小區(qū)公共綠地的配置來說，這部分的綠地還是屬于公共綠地，而公共綠地是不能擅自改變的。特別是搞水泥地、毀綠種菜等行為，都是不允許的。
“在這些問題上，物業(yè)管理公司應該怎么辦？”“發(fā)現(xiàn)這個問題，物業(yè)管理企業(yè)應進行勸阻。對于不聽勸的，物業(yè)管理企業(yè)應及時告知轄區(qū)的城管部門，由城管部門進行處罰。”工作人員解答。
#p##e#新房未入住要交物業(yè)費嗎？
“物業(yè)費到底包括哪些內(nèi)容？”來自象山的陳先生問。
“很多市民認為物業(yè)管理就是打掃衛(wèi)生、搞些公共設施維修，其實，物業(yè)管理涵蓋的內(nèi)容是很廣的。”專業(yè)人員介紹說，物業(yè)服務費的構(gòu)成項目比較多，一個是共用部位、共用設施設備的管理維修；再就是道路、綠化、樓道的清潔；第三是小區(qū)公共秩序的維護，如物業(yè)服務企業(yè)安排保安人員，承擔值班、巡邏等任務。還有就是物業(yè)服務企業(yè)為了提升服務，開展一些家政等增設服務，有的是免費的，有的是有償?shù)摹?/p>
“我在寧波買了新房，也領了鑰匙，但還未入住，應該不用交物業(yè)費吧？”陳先生追著問。“你的問題帶有一定普遍性，我們的回答是，沒有入住的也要全額交付物業(yè)服務費。”這位專業(yè)人員說。
他解釋說，物業(yè)管理企業(yè)因提供服務需要，而產(chǎn)生的人員派置以及成本開支，均是為全體業(yè)主提供的，而不是為個別業(yè)主提供。國家也有相關規(guī)定，房子在還沒有賣出去時，物業(yè)費由房產(chǎn)開發(fā)商支付。當房產(chǎn)鑰匙交付時，業(yè)主和物業(yè)公司之間就已經(jīng)簽訂了前期物業(yè)服務協(xié)議和臨時管理規(guī)約。這個臨時管理規(guī)約明確了業(yè)主的責任權(quán)利，包括交物業(yè)服務費。
業(yè)主家被盜物業(yè)公司要承擔責任嗎？
張女士碰到這樣一個問題，她們家一直按時交納物業(yè)費，但前段時間小區(qū)小偷猖獗，自己家也被盜了。于是，她就問：“我物業(yè)費都交了，保安應該幫我管理，物業(yè)公司有沒有賠償?shù)呢熑危?rdquo;
對于家里失竊的問題，新條例專門進行了強調(diào)，主要包括兩方面內(nèi)容，一個是合同約定，也就是業(yè)主委員會、業(yè)主大會，跟物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，明確管理服務的項目內(nèi)容以及一些約定；另一個，是約定的遵守情況，比如物業(yè)服務企業(yè)違反了約定，沒有按約定去辦，造成業(yè)主的人身財產(chǎn)受到損害的，應當承擔相應的法律責任。這就意味著，今后雙方在簽訂物業(yè)服務合同時都要做好約定，這將是打官司、維權(quán)的依據(jù)。
車位只售不租怎么辦？
很多市民反映，自己是先有房后買車的。但有了車后卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)里除了地下車庫，早已停得滿滿當當。而對地下車庫的管理，物業(yè)公司說車位只售不租，碰到這樣的情況新條例會怎么處理？
“在這件事中，物業(yè)公司往往只有管理權(quán)，而沒有處置權(quán)。也就是說，如果停車位還沒有賣出去，產(chǎn)權(quán)還是開發(fā)商的，物業(yè)公司只是開發(fā)商委托來管理的。是售是租，權(quán)利還是在開發(fā)建設單位。”
對這一情況，新條例已作了明確規(guī)定，就是開發(fā)建設單位對小區(qū)業(yè)主停車要求不得以只售不租為由拒絕。開發(fā)建設單位要把已經(jīng)銷售和未銷售的停車位，定時公布給買房人。在此基礎上，開發(fā)單位再與相關業(yè)主進行協(xié)商建立租賃關系。
新條例還同時考慮了地下人防停車位的使用。新條例規(guī)定，人防地下停車位如果平時作為停車使用，要向全體業(yè)主開放，不能作為專有車位出租。若《條例》實施前已經(jīng)簽訂租賃合同的，期滿后也要向全體業(yè)主開放。
